فهرست مطالب

اقتصاد شهری - سال یکم شماره 1 (پاییز و زمستان 1395)

نشریه اقتصاد شهری
سال یکم شماره 1 (پاییز و زمستان 1395)

  • تاریخ انتشار: 1395/12/23
  • تعداد عناوین: 7
|
  • رضا نصر اصفهانی*، بابک صفاری، سارا غفاریان صفحات 1-16
    حاشیه نشینی شهری در اثر گسترش نا به سامان و بی رویه شهرها با روندی سریع و بی برنامه به وجود می آید. این موضوع یکی از مشکلات شهرنشینی جهان سوم در دوران معاصر است. در این مقاله برای بررسی پدیده حاشیه نشینی از بعد اقتصادی چهار شاخص در نظر گرفته شده و تاثیر آن بر رفاه خانوارهای ساکن در شهر اصفهان بررسی شده است. برای این منظور با استفاده از مدل اثر درمان، محلات شهر به دو گروه حاشیه نشین و سایر تفکیک و برای بررسی عوامل اقتصادی، متغیرهای نرخ بیکاری، نرخ بی سوادی، قیمت زمین و نرخ مهاجرت در نظر گرفته شده است. برای بررسی شاخص رفاه خانوارهای ساکن، از 9 زیر شاخص با اوزان متفاوت استفاده شد. با استفاده از داده های خام پرسش نامه های سرشماری 1390 متغیرهای موردنظر برآورد گردیده است. طبق نتایج به دست آمده، قیمت زمین و نرخ بیکاری با حاشیه نشینی رابطه ای منفی و نرخ بی سوادی و نرخ مهاجرت با حاشیه نشینی رابطه ای مثبت پیداکرده اند. برای برآورد مدل اثر درمان گروه حاشیه نشین، گروه درمان و گروه غیر حاشیه نشین، گروه کنترل در نظر گرفته شده و متغیر رفاه به عنوان متغیر نتیجه در مدل واردشده است. بر این اساس حاشیه نشینی، نرخ مهاجرت و نرخ بی سوادی رابطه ای معکوس و قیمت زمین و نرخ بیکاری رابطه ای مستقیم با رفاه پیدا کردند.
    کلیدواژگان: اثر درمان، اسکان غیررسمی، حاشیه نشینی، مهاجرت، اصفهان
  • مهناز بابایی*، سعید ابراهیمی صفحات 17-36
    تعدد مدیریت و ناهماهنگی سازمان ها و نهادهای دولتی و خصوصی متولی امور شهری از مسائل اساسی در حوزه مدیریت شهری، است؛ امروزه اداره مطلوب شهرها، بدون مدیریت یکپارچه شهری امکان پذیر نیست، هدف پژوهش، مطالعه و بررسی مولفه های مدیریت یکپارچه در شهر اصفهان است؛ بدین منظور، مولفه های مدیریت یکپارچه شهری شناسایی و تبیین شده است؛ در ادامه با بهره گیری از ابزار پرسشنامه محقق ساخته این مولفه ها در شهر اصفهان بررسی شده است، جامعه آماری تحقیق، مهم ترین دستگاه های اجرایی حوزه مدیریت شهری که فعالیت های مشابه و متداخل در حیطه مدیریت شهری انجام می دهند، ازجمله: شهرداری، استانداری، شرکت مخابرات، آب و فاضلاب، گاز و شرکت توزیع برق منطقه ای است. برای تحلیل داده ها آزمون های آمار توصیفی و استنباطی استفاده شده است. نتایج حاصل از تحقیق نشان می دهد مهم ترین عامل دستیابی به یکپارچگی، ایجاد مدیریت واحد شهری است. راهکارهای اصلی برای رسیدن به این امر شامل ایجاد انسجام، همپایانی، هماهنگی، دیدگاه سیستمی، تعامل در دستگاه های اجرایی متولی امور شهری و تحقق حکمرانی خوب در سطح شهر اصفهان است.
    کلیدواژگان: مدیریت شهری، مدیریت یکپارچه شهری، یکپارچگی دستگاه های اجرایی
  • رحمان خوش اخلاق*، شکوفه فرهمند، سلمان قاراخانی، ساسان قاراخانی دهسرخی صفحات 37-53
    در بازار مسکن، عواملی نظیر دستمزد نیروی کار، قیمت مصالح ساختمانی، اعتبارات مالی و... بر عرضه واحدهای مسکونی اثر می گذارند. ویژگی های منحصربه فرد مسکن نظیر بادوام بودن، ناهمگن بودن و غیرمنقول بودن بر روند عرضه مسکن اثر می گذارند. همچنین این کالا در کنار خاصیت مصرفی دارای خاصیت سرمایه ای نیز است. در این پژوهش نیز با توجه به نظریات جدید مطرح شده در بازار مسکن و با استفاده از رهیافت عرضه ی لوکاس و با به کارگیری هزینه های تعدیل، نه تنها در تابع تولید سرمایه گذاری در نظر گرفته شده است بلکه با آوردن سرمایه گذاری در مدل، هزینه فرصت سرمایه نیز در تصمیم گیری برای سرمایه گذاری موثر است. همچنین جهت مدنظر قرار دادن ویژگی های منحصربه فرد مسکن، این تابع برای نواحی مختلف استان برآورد شده است. نتایج این پژوهش که حاصل از برآورد تابع عرضه در نواحی مختلف استان اصفهان می باشد، حاکی از آن است که عرضه مسکن در این نواحی بیشتر تحت تاثیر عرضه زمین می باشد و کشش پایینی نسبت به دستمزد، عرضه اعتبارات و قیمت مسکن دارد.
    کلیدواژگان: سرمایه گذاری در بخش مسکن، عرضه مسکن، ناهمگن بودن، هزینه فرصت
  • جعفر قادری*، بهنام ایزدی صفحات 55-75
    در این مطالعه، اثر متغیرهای اقتصاد کلان از قبیل نرخ شهرنشینی، نرخ اجاره بها، درآمد سرانه، اعتبارات اعطایی بانک مسکن به بخش مسکن، مالیات بر مسکن، نرخ بیکاری، تولید ناخالص ملی، مخارج دولت در فصل تامین مسکن، شاخص قیمت نهاده های ساختمانی و تعداد پروانه های ساختمانی صادرشده بر قیمت مسکن با استفاده از روش برآورد حداقل مربعات معمولی در فاصله زمانی 91-1350 در ایران موردبررسی قرارگرفته است. نتایج این تحقیق نشان می دهد که نرخ شهرنشینی، نرخ اجاره بها، درآمد سرانه، اعتبارات اعطایی بانک مسکن به بخش مسکن، مالیات بر مسکن، نرخ بیکاری، شاخص قیمت مصالح ساختمانی بر قیمت مسکن تاثیر مثبت داشته و اثر تغییرات تولید ناخالص ملی و مخارج دولت در فصل تامین مسکن و تعداد پروانه های ساختمانی صادرشده بر قیمت مسکن معکوس برآورد گردیده است. قیمت مسکن در درجه اول تحت تاثیر نرخ شهرنشینی، درآمد سرانه، نرخ اجاره بها و تولید ناخالص ملی و در درجه دوم تحت تاثیر هزینه ساخت است و درنهایت سیاست های پولی و مالی دولت نقش ناچیزی بر قیمت مسکن داشته است.
    کلیدواژگان: قیمت مسکن، عوامل اقتصادی و اجتماعی، نهاده های تولید، سیاست های دولت
  • رزیتا مویدفر*، نسرین کریمی صفحات 77-98
    یکی از مشکلات اساسی شهرداری ها در تامین مالی پروژه ها و پوشش هزینه های خود، اتکا بیش ازحد به عوارض ساختمانی و مازاد تراکم است که موجب ناپایداری منابع مالی و درآمدی شده و برنامه ریزی های آتی را با مشکل مواجه می سازد. لذا الگوی تامین مالی مناسبی که اتکا به این درآمدها را کاهش و درآمدهای مستمر و پایدار را جایگزین نماید از نیازهای اساسی اقتصاد شهری و مالیه محلی است. در این مقاله سعی شده است ضمن بررسی وضعیت درآمدهای شهرداری ایلام، به ارائه الگوی تامین مالی مناسب با استفاده از 6 معیار عدالت، شفافیت، کارایی، پایداری، کفایت و عملیاتی بودن پرداخته شود. روش پژوهش حاضر تحلیلی اسنادی است و پس از بررسی روند درآمدها و تکمیل پرسشنامه توسط کارشناسان شهرداری ایلام، اوزان ضرایب تابع هدف به دست آمده و پس ازآن با استفاده از روش برنامه ریزی و تحت دو سناریو، الگوی پژوهش مورد آزمون قرارگرفته است. نتایج حاصل از پژوهش نشان دهنده اتکا بیش از 40 درصدی درآمدهای شهرداری ایلام به منابع ناشی از ساخت وساز و اولویت معیارهای عدالت و شفافیت در اخذ عوارض است. همچنین نتایج نشان دهنده اهمیت بازنگری شهرداری در اصلاح نرخ عوارض به خصوص عوارض بر خودرو است.
    کلیدواژگان: تامین مالی، مالیات محلی، برنامه ریزی خطی، تصمیم گیری چند معیاره، شهرداری ایلام
  • داریوش مرادی*، مولود صالحی نجف آبادی صفحات 99-117
    نیازها انگیزه های مهم رفتار فردی و جمعی معرفی شده اند که تداوم و بقای زندگی انسان ها در برآورده ساختن آن هاست و رفتارها بازتابی از نیازها هستند. رضایت درجه ای از عملکرد واقعی سازمان است که انتظارات ساکنین را برآورده می کند. در یک اجتماع محلی نبود سازوکار سنجش نیاز و رضایت در سیستم مدیریت و برنامه ریزی شهری، کاستی هایی چون نبود شناخت کامل از خواسته ها و نیازهای ساکنین، کاستی در ارتباط های دوسویه بین تصمیم گیرندگان و جامعه و نبود پایه های نظری قابل به کارگیری در برنامه ریزی و حکمرانی شهری را ایجاد می کند. این مشکلات، انگیزه های اصلی برای تدبیر یک پژوهش پس نگر توصیفی- تحلیلی و پیش نگر تحلیلی- تجویزی بر پایه ی راهبرد پژوهش استقرایی در شهر جوزدان شد که با به کارگیری روش هایی چون ممیزی اجتماعی بر پایه ی اندازه گیری رفتار، مقیاس گذاری لیکرت، انجام آزمون های آماری و نیز تحلیل مستند متون مدون انجام شد. یافته های پژوهش نشان از نیاز به رفع مشکلات معابر، تردد خودروهای سنگین، بهبود آمدوشد با اتوبوس دارند و بیشترین میزان رضایت، به ترتیب از مدیریت جمع آوری زباله، نظافت و پاکیزگی محله ها و شرایط زیرساخت های شهری حاصل شده است. شدت نیاز و رضایت با یکدیگر رابطه ی معکوس دارند و سنجش توامان آنان در یک اجتماع محلی اطمینان بیشتری برای اولویت بندی دستور کارهای مدیریت شهری فراهم می کند.
    کلیدواژگان: سنجش رضایت، شهر جوزدان، مدیریت شهری، نیازسنجی
  • میترا نوع پرست*، مهدی طغیانی صفحات 119-143
    فرسودگی بافت های شهری بازتابی از کاستی ها و نارسائی هایی مانند کمبود خدمات و زیرساخت های شهری، شبکه ها و معابر ناموزون، مشکلات زیست محیطی و... است. مسئله تامین مالی احیای این بافت ها با توجه به فقر و تنگدستی ساکنین، جمعیت رو به رشد و افزایش تصاعدی قیمت زمین و مسکن و سوداگری در بازار مسکن به عنوان دغدغه اصلی دولت ها مطرح بوده و هست. در این مقاله ضمن مرور تجربیات کشورهای توسعه یافته برای به کارگیری صندوق های املاک و مستغلات در تامین مالی احیای بافت های فرسوده، تامین این صندوق ها از طریق انتشار اوراق بهادار اسلامی (صکوک) موردبررسی و تحلیل قرار گرفت. سودآور بودن طرح احیا با داده های موجود در مورد احیاء بافت فرسوده محله همت آباد اصفهان نشان داد سودآوری با 1/2 درصد و نرخ بازگشت سرمایه 83/26 مورد تائید بوده و از میان انواع صکوک، انتشار اوراق مشارکت، اجاره به شرط تملیک، استصناع و مرابحه می تواند به عنوان ابزار این تامین مالی مورداستفاده قرار گیرد. بررسی فنی و اقتصادی و درنهایت رتبه بندی ابزارهای مذکور از طریق روش تصمیم گیری چند معیاره با شاخص های چهارگانه بازده، ریسک، سهولت انتشار و استقبال مشتریان نیز نشان داد صکوک مشارکت به عنوان مناسب ترین گزینه می تواند انتخاب شود. ضمن اینکه مطالعات میدانی از طریق جمع آوری اطلاعات پرسشنامه ای از دو نمونه منتخب از اهالی محله و سرمایه گذاران بالقوه و تحلیل آماری یافته ها، میزان استقبال از اوراق منتشره را اثبات نمود.
    کلیدواژگان: بافت فرسوده شهری، صندوق املاک و مستغلات، اوراق صکوک، صکوک مشارکت
|
  • Pages 1-16
    Chaotic and disorganized development of the cities with a fast and unplanned process can lead to urban marginalization. This is one of the problems of urbanism in the third world countries. So this paper is trying to explore economic causes of marginalization in Isfahan, using four indicators and their welfare effects on the households. For this purpose, different regions of the city are divided into two groups: marginalized & other. Then four economic indicators of unemployment rate, illiteracy rate, land prices and migration rate are included as variables in treatment effects model. For studying welfare effects, 9 sub-indexes are used with different weights. Finally models are estimated by raw data of census questionnaires in 1390. According to the results, land prices and unemployment rate are negatively related with marginalization, and illiteracy rate and migration have a positive relationship with marginalization. For estimating the marginalized group's treatment effects model, this group is considered as the treatment and the non-marginalized is considered as the control group. Welfare is considered as the outcome variable in the model. According to the results, migration rate, illiteracy rate and marginalization have a reverse relationship with welfare whereas the price of land and unemployment rate is directly related to it.
    Keywords: Treatment Effects, Informal Housing, Marginalization, Migration, Isfahan
  • Pages 17-36
    The multiplicity and uncoordinated management in public and private organizations responsible for urban issues is one of the critical problems in urban management. Without an integrated urban management, effective administration of cities is impossible. So the present paper is trying to study the feasibility of achieving an integrated urban management in Isfahan. For this purpose, components of integrated urban management are identified and measured using self-made questionnaire. Our statistical population includes urban management executive agencies, involving in similar and overlapping activities in the field of management such as: municipality, local government, Telecommunication Company, Water and Sewage Company, and Gas and Electricity Distribution Company. For data analysis, descriptive and inferential statistics were used. The results show that the most important factor for achieving integration is to have one single urban management unit. The most effective ways to make this happen include: cohesion, Equifinality, coordination, systematic approach, interaction between executive agencies in charge of urban affairs and realization of good governance in the city of Isfahan.
    Keywords: urban management, integrated urban management, executive agencies integration
  • Pages 37-53
    In the housing market, the supply of residential units is affected by factors such as workforce wages, building materials’ prices, financial credits and etc. Besides these factors, unique features of housing such as durablity, being heterogenous and being immovable can influence the supply. Moreover, residential units can be considered to have the quality of investment as well as the quality of consumption. In this paper, besides considering a production function which includes investment, the effects of opportunity costs on deciding for investment is captured by the model according to the modern theories in the housing market and using Locus supply approach and adjustment costs. In order to be able to capture the effect of unique features of housing, this function has been estimated for different region of the province. The result obtained from the estimation of the supply function in different areas, reveals that the housing supply in these regions is mostly influenced by the supply of land, and the elasticities of the supply of wages, financial credit supplies and housing prices are slow.
    Keywords: housing investment, housing supply, heterogeneousity of housing, opportunity cost
  • Pages 55-75
    In this research, the effect of macroeconomic variables on the housing prices in Iran during 1972-2013 is studied using the ordinary least square (OLS) method. To do this, the effects of following variables on the housing prices are taken into account: urbanization rate, rental rate, per capita income, Maskan bank granted credits to housing sector, property tax, unemployment rate, GDP, government expenditures on housing provision, construction materials’ price index, and the number of issued building permits. As the results show, the urbanization rate, per capita income, Maskan bank granted credits to housing sector, property tax, unemployment rate and the construction materials’ price index have positive effects on the housing prices, while GDP Fluctuations, government expenditures on housing provision and the number of issued building permits, have negative effects on the housing prices.
    The housing prices are affected by urbanization rate, per capita income, rental rate and GDP in the first place, and secondly by construction costs. Finally government fiscal and monetary policies have insignificant effects on housing prices.
    Keywords: housing prices, Social, economic factors, Production factors, Government policies
  • Pages 77-98
    One of the main problems of municipalities in financing the projects and covering their costs is their too much dependency on property and excess density taxes that results in instability of financial and income resources and makes planning a difficult task. Therefore, an appropriate financing plan to reduce the reliance on these incomes and replacing them with continuous stable ones would be of crucial importance for the urban economy and local finance. So, this paper is designed to study the status of municipal revenues in Ilam and to present an appropriate financing plan using six criteria of fairness, transparency, efficiency, sustainability, adequacy, and being operational. The research is conducted using analytical-documentary method. After investigating the flow of municipal revenues in Ilam, and filling the questionnaires by experts of Ilam municipality, weighting coefficients of objective functions were obtained and then the study plan was examined using programming method under two scenarios. Results of the study suggest that over 40% of Ilam municipality incomes rely on resources from construction, and criteria of fairness and transparency in taxation are in top priority. Moreover, results suggest the importance of reviewing the tax rates especially duties on cars by the municipality.
    Keywords: Financing, Local Tax, Linear Programming, Multiple-Criteria Decision-Making, Ilam Municipality
  • Pages 99-117
    Needs have been introduced as important motivations of individual and collective behavior, so behaviors are reflections of the needs, and sustainability and continuity of human life depend on their satisfaction. Satisfaction can be defined as the level of actual performance of an organization to respond to the expectations of its clients. The lack of needs and satisfaction' assessment processes in urban planning and management system will lead to shortcomings such as: the absence of complete knowledge about citizens’ requests and needs, the lack of mutual relationship between decision-makers and the community, and the absence of applicable theoretical foundations in urban planning and governance. These problems were essential motivations to conduct a retrospective descriptive analysis and a prescriptive-analytical study, based on inductive research strategy in Joozdan, using methods such as social survey according to behavior measurements, Likert scaling, statistical tests and also document analysis. Our findings suggest that fixing the problems in the roads, heavy vehicles traffic, and bus services are in greater priority for citizens. On the other hand the greatest satisfaction is obtained from management of garbage collection, cleanliness of the neighborhood and urban infrastructures. The urge of the need and the level of satisfaction are inversely related and a simultaneous assessment of them in a community will help urban planners to be more confident in recognizing citizen’s priorities.
    Keywords: needs assessment, satisfaction assessment, urban management, City of Joozdan
  • Pages 119-143
    Urban tissues’ depreciation is a reflection of the deficiencies and shortcomings, such as the lack of urban services and infrastructures, the lack of access to appropriate networks and pathways, and environmental problems. Poverty of the residents, growing population, significant increases in land and housing prices, and speculations in the housing market has made financial issues regarding urban renewal projects to be one of the main concerns of the authorities. The experience of developed countries in using real estate funds for financing the worn out tissues renewal projects was applied to the Islamic securities (sukuk) issuance. In this paper, the profitability of an urban renewal project for Hemat-Abad neighborhood is analyzed. The results confirm the project’s profitability with a profit rate of 2.1 percent and 26.83 percent rate of return. In the next step, after an economic and technical review of different types of urban project's financing plans including: Sukuk, participating bonds, hire-purchase agreements, Istisna, and Murabaha, they were ranked using multi criteria decision-making (MCDM) approach by considering the rate of return, the risk, bond issuance facilities, and public acceptance as criteria. According to the results, Sukuk was selected as the most appropriate bond type. The public acceptance for this kind of bond was analyzed and confirmed using statistical analysis on the data collected by distributing questionnaires among neighborhood residents and potential investors.
    Keywords: worn-out urban tissues, real estate fund, Sukuk Securities, Sokuk, Musharakah