|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد95/12/28: «دنياي اقتصاد» دو نيمه متفاوت بازار ملك در سال هاي 90 تا 95 را بررسي مي كند : نجات مسكن از انحراف بزرگ
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4097
چهارشنبه بيست و هشتم تير ماه



خدمات سايت




 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4010 28/12/95 > صفحه 7 (مسكن و عمران) > متن
 
 


«دنياي اقتصاد» دو نيمه متفاوت بازار ملك در سال هاي 90 تا 95 را بررسي مي كند : نجات مسكن از انحراف بزرگ



دنياي اقتصاد: بازار مسکن در فاصله سال هاي 90 تا 95، با ورود به «راه انحرافي» و سپس «اصلاح مسير»، دو نيمه متفاوت را پشت سر گذاشت. ررسي هاي «دنياي اقتصاد» از روند کل بازار مسکن –معاملات و ساخت و ساز- طي 6 سال اخير حاکي است: «جراحي رفتار» در بازار ملک طي سال هاي 93 تا 95 که بخشي از آن از سر اجبار و ناشي از «انحراف بزرگ» سرمايه هاي ساختماني در سال هاي 90 تا 92 بود، باعث شد طي دست کم دو سال اخير، در بازار ساخت و سازهاي مسکوني، «رکود سفته بازي»، جايگزين «رونق غيرمصرفي» شود و به تبع، در بازار معاملات خريد آپارتمان نيز رفتار «سوداگرانه» جاي خود را به «تقاضاي مصرفي» بدهد. بازگشت بازار از راه انحرافي، 5 تحول مثبت به نفع «رونق غير تورمي و پايدار» پيش روي بازار مسکن 96 قرار داده است.
    در حال حاضر هر چند مقايسه وضعيت فعلي با «ظاهر خوشايند» سال هاي اوايل دهه 90، براي گروهي از فعالان بازار، حس نارضايتي از شرايط کنوني و انتظار براي تکرار اوضاع نيمه اول 95-90 را به وجود آورده اما مجموعه اي از آمارهاي رسمي که منعکس کننده واقعيت بازار ملک است، نشان مي دهد: بازار مسکن از اوايل سال 93 و به صورت محسوس از حدود دو سال پيش، تحت تاثير تغيير مثبت سياست هاي پولي و برنامه هاي بخش مسکن، با «چرخش اساسي» در راه پيموده شده قبلي مواجه شد و از تشديد انحراف بزرگ سرمايه ها در اين بخش نجات پيدا کرد.
    آمار جديد سرشماري نفوس و مسکن، با اعلام آخرين وضعيت «نسبت عرضه و تقاضاي مسکن» و همچنين «تعداد واحدهاي خالي از سکنه»، به صورت واضح و روشن، «سراب» در بازار مسکن سال هاي 91 و 92 و انحراف سرمايه ها به سمت آن را تاييد مي کند. هر چند نتايج سرشماري مربوط به 5 سال گذشته است اما تغييرات سالانه در ميزان عرضه واحد مسکوني جديد –سرمايه گذاري هاي ساختماني و حجم ساخت و ساز در هر سال- مشخص مي کند: آنچه امروز به صورت دو نقص اساسي شامل «کمبود واقعي آپارتمان» معادل يک ميليون و 400 هزار واحد مسکوني در برابر خانوارها و همچنين «جهش در تعداد آپارتمان هاي بلااستفاده» در بازار ملک بروز پيدا کرده، محصول انحراف سرمايه هاي ساختماني سال هاي 90 تا 92 است.
    در فاصله سال هاي 90 تا 92، تيراژ ساخت مسکن با احتساب فعاليت هاي ساختماني در مسکن مهر، از مرز يک ميليون واحد مسکوني در سال گذشت که در مقايسه با روند بلندمدت گذشته، يک رکورد به لحاظ بيشترين عرضه محسوب مي شد. هر چند از سال 93 تاکنون به دليل «رکود» در بخش مسکن ناشي از حباب قيمت در سال 92 و تخليه زمانبر آن، تيراژ ساخت واحد مسکوني به کمتر از 400 هزار آپارتمان در سال رسيد اما در مجموع، طي 5 سال منتهي به اواخر 95، حجمي معادل 3ميليون و 800 هزار واحد مسکوني جديد به بازار مسکن عرضه شد. کل واحدهاي مسکوني کشور در فاصله 90 تا 95 با 18 درصد رشد، از حدود 21 ميليون و 600 هزار واحد به حدود 25 ميليون و 400 هزار واحد مسکوني افزايش يافت. در اين فاصله اما تعداد خانوارها با رشد کمتر از عرضه مسکن يعني به اندازه 14 درصد رشد، از 21 ميليون و 185 هزار خانوار به نزديک 24 ميليون و 200 هزار خانوار افزايش يافت. ظاهر اين ميزان عرضه (افزايش 8/ 3 ميليوني موجودي بازار مسکن)، در مقايسه با افزايش 2 ميليون و 900 هزار خانوار به کل جمعيت کشور طي همين فاصله زماني، مثبت و قابل قبول به نظر مي رسد اما وضعيت بحراني دو شاخص در نتايج سرشماري، نشان مي دهد: عمده رونق ساختماني سال هاي 90 تا 92 که منجر به افزايش عرضه مسکن شد، بدون آنکه به جامعه هدف (خانوارهاي نيازمند واحد مسکوني براي سکونت) اصابت کند، به سمت بازار «آپارتمان هاي بي مصرف و بلااستفاده» منحرف شد. شاخص اول، به تعداد خانه هاي خالي مربوط است. طي 5 سال گذشته، به رغم افزايش 18درصدي حجم کل عرضه مسکن در کشور، تعداد خانه هاي خالي 55 درصد افزايش پيدا کرد. در اين فاصله، يک ميليون آپارتمان به بازار خانه هاي خالي افزوده شد و تعداد کل اين املاک بدون مصرف، از يک ميليون و 600 هزار واحد در کل کشور به 2 ميليون و 600 هزار واحد مسکوني افزايش پيدا کرد.
    مقايسه نرخ رشد عرضه مسکن (18 درصد) و نرخ رشد خانه هاي خالي (55 درصد)، «رفتار سوداگرانه در بازار ملک و به خصوص غفلت سرمايه گذاران ساختماني از نياز بازار مصرف در سال هاي رونق ساخت و ساز طي نيمه اول 95-90» را تاييد مي کند. از آنجا که حدود يک ميليون واحد مسکوني جديد از حجم عرضه جديد مسکن طي 5 سال گذشته، مربوط به نيمه دوم 95-90 بوده و مابقي (حدود 8/ 2 ميليون واحد)، در نيمه اول 95-90 در کشور احداث شده، منشا اصلي جهش تعداد خانه هاي خالي، به همان دوره زماني نيمه اول که ساخت و سازها خاصيت سوداگرانه داشته، مربوط است. با احتساب تعداد خانه هاي خالي در سال 95، وضعيت دومين شاخص بحراني، مشخص مي شود. اين شاخص که «نسبت تعداد خانوارها به تعداد واحدهاي مسکوني در حال استفاده» را اعلام مي کند، در حال حاضر و به رغم افزايش عرضه مسکن طي 5 سال اخير، هيچ بهبودي نسبت به سال 90 پيدا نکرده است.
    در حال حاضر شاخص «تراکم خانوار در واحد مسکوني»، عدد 106 است؛ به اين معنا که در هر 100 واحد مسکوني، 106 خانوار سکونت دارند. براي محاسبه اين شاخص، تعداد واحدهاي مسکوني تحت سکونت خانوارها (مابه التفاوت کل 25 ميليون و 400 هزار واحد مسکوني و 6/ 2 ميليون خانه خالي) و همچنين تعداد خانوارها (24 ميليون و 200 هزار خانوار) ملاک قرار مي گيرد. بر اساس اين شاخص مشخص مي شود: همان طور که در سال 90، تعداد واحدهاي تحت سکونت، 6 درصد کمتر از تعداد کل خانوارها بود، اکنون، پس از 5 سال و به رغم افزايش 18 درصدي حجم عرضه مسکن، همچنان نرخ «کمبود واقعي» آپارتمان (کسري واحد مسکوني در حال استفاده در مقايسه با تعداد خانوارها)، در سطح 6 درصد 5 سال پيش، باقي مانده است و ساخت و سازهاي مسکوني در اين فاصله زماني، نتوانسته به بهبود شاخص «تراکم خانوار در واحد مسکوني» منجر شود.
    اين در حالي است که اگر جهش تيراژ ساخت و سازهاي مسکوني در رونق سال هاي 90 تا 92، منطبق با الگوي تقاضاي مصرفي و نياز خانوارها بود به اين معنا که واحدهاي مسکوني جديد در مناطق مصرفي و ارزان قيمت شهرها ساخته مي شد و مساحت آنها از انطباق لازم با توان خريد برخوردار بود، در حال حاضر از يکسو، نسبت تعداد خانوارها به واحدهاي مسکوني در حال استفاده، بهبود پيدا مي کرد و از 106، به سمت 100 که سطح مناسب و متعادل محسوب مي شود، کاهش مي يافت و از سوي ديگر، تعداد خانه هاي خالي به جاي افزايش 55 درصدي، کاهش پيدا مي کرد. اما هم اکنون، مشخص است که رشد سرمايه گذاري هاي ساختماني در دوره رونق پيشين، به بدترين شکل ممکن، در بازار مسکن انعکاس پيدا کرده است. از يک سو، «کسري واقعي» از يک ميليون و 185 هزار واحد در سال 90 به يک ميليون و 400 هزار واحد در سال 95 افزايش يافته و همچنان تعداد آپارتمان هاي در حال استفاده در کشور، 6درصد کمتر از تعداد خانوارها است و از سوي ديگر، تعداد خانه هاي خالي، سالي 250 هزار واحد، افزايش يافته است.
    به گزارش «دنياي اقتصاد»، مقايسه تيراژ ساخت مسکن و نرخ رشد خانه هاي خالي در 5 سال اخير مشخص مي کند: در اين فاصله، به ازاي ساخت هر 4 واحد مسکوني جديد، يک واحد به آپارتمان هاي خالي از سکنه، افزوده شده است. بررسي هاي «دنياي اقتصاد» از تفاوت بازار مسکن در دو نيمه 90 تا 95، حاکي است با مشخص شدن سراب در مسير فعاليت هاي ساختماني سال هاي 90 تا 92 که منجر به سونامي ساخت و ساز شد، طي سه سال اخير، سرمايه گذاري ها در اين حوزه، نصف شده است. بخشي از افت 50 درصدي تيراژ ساخت مسکن در کشور طي سال هاي 93 تا 95، ناشي از رکود معاملات ملک بوده و بخشي ديگر به خاطر ترکيدن حباب مسکن و افت ارزش واقعي املاک لوکس و نوساز سال هاي قبل، بوده است.
     
    دستاورد سه ساله بازار مسکن
    به گزارش «دنياي اقتصاد»، بازار مسکن در سه سال گذشته، با 5 تحول مثبت همراه شد. دستاوردهاي سه ساله بازار مسکن شامل «تصفيه بازار سرمايه گذاري ساختماني از ذهنيت غلط و توهم درباره شکل رونق»، «بازگشت از جاده انحرافي سرمايه گذاري»، «مهار و تخليه حباب قيمت مسکن»، «افزايش قدرت خريد مسکن» و «تحريک تقاضا بدون فراهم کردن زمينه سفته بازي» است که بروز آنها در بازار، تا حدودي، تبعات انحراف سال هاي 91 و 92 را جبران کرده است. در حال حاضر، حجم معاملات خريد آپارتمان رو به افزايش است اما اين فرآيند، برعکس دوره هاي گذشته رونق، با افزايش شديد قيمت همراه نيست. اين اتفاق، مي تواند نتيجه تصفيه بازار از ذهنيت غلط درباره شکل رونق باشد.
    از طرفي، حجم ساخت و سازهاي مسکوني با مساحت کمتر از 100 متر مربع نسبت به اوايل دهه 90، حدود 2 درصد افزايش پيدا کرده است. در اين ميان، عدم افزايش تيراژ ساخت مسکن به معناي پذيرش اشتباه از جانب سرمايه گذاران و جلوگيري از انحراف بيشتر سرمايه ها، مي تواند تلقي شود. طي سه سال اخير، تيراژ ساخت واحد مسکوني جديد حول و حوش 350 هزار تا 400 هزار واحد در نوسان بوده است. طي سه سال اخير، قيمت مسکن نيز از مسير هيجاني سال هاي 90 تا 92 خارج شد. در فاصله سال هاي 90 تا 92، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در تهران 2 برابر شد (100 درصد افزايش) و از 2 ميليون به 4 ميليون تومان افزايش يافت اما از سال 93 تا کنون، ميانگين قيمت متري کمتر از 500 هزار تومان افزايش پيدا کرد (12 درصد افزايش) و در حال حاضر در مرز 5/ 4 ميليون تومان است. ارزش واقعي املاک مسکوني طي دو سال اخير بيش از 12 درصد کاهش يافت.
    افزايش قدرت خريد مسکن تحت تاثير افزايش سقف تسهيلات نيز دستاورد ديگر بازار مسکن سال هاي 93 تا 95 است. در حال حاضر در تهران، بيش از 30 درصد هزينه خريد آپارتمان کوچک متراژ –کمتر از 75 مترمربع- با قيمت ميانگين شهر، توسط تسهيلات خريد مسکن 110 ميليوني، تامين مي شود. قدرت خريد تسهيلات مسکن در سال 92 به حدود 6 درصد، تنزل کرده بود. در اين ميان، مهم ترين تحول بازار مسکن در فاصله سال هاي 93 تا 95، مرزبندي بين دو دسته تقاضا از جانب سياست گذاران بخش مسکن براي تحريک به خريد، بوده است که باعث شد بدون فراهم شدن زمينه سفته بازي در بازار ملک از ناحيه تسهيلات خريد، حجم معاملات مصرفي، افزايش پيدا کند و بازار خريد و فروش آپارتمان وارد فاز رونق شود.
    
    
«دنياي اقتصاد» دو نيمه متفاوت بازار ملک در سال هاي 90 تا 95 را بررسي مي کند : نجات مسکن از انحراف بزرگ
    


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4010 به تاريخ 28/12/95، صفحه 7 (مسكن و عمران)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 34 بار

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر
 جستجوی مطالب
کلمه مورد نظر خود را وارد کنيد

جستجو در:
همه مجلات عضو
مجلات علمی مصوب
آرشيو اين روزنامه
متن روزنامه های عضو
    
جستجوی پيشرفته



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
ماهنامه صنعت هوشمند
متن مطالب شماره 192، خرداد 1396را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1396-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است