|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد96/1/31: «دنياي اقتصاد» فرصت بهاري خريداران در بازار بالادست ملك را بررسي مي كند : چراغ سبز وام مسكن
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4057
دوشنبه هشتم خرداد ماه 1396



خدمات سايت




 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4025 31/1/96 > صفحه 7 (مسكن و عمران) > متن
 
 


«دنياي اقتصاد» فرصت بهاري خريداران در بازار بالادست ملك را بررسي مي كند : چراغ سبز وام مسكن



دنياي اقتصاد: تنزل قيمت اوراق گواهي حق تقدم تسهيلات بدون سپرده مسکن به کمتر از 71 هزار تومان، يک فرصت طلايي براي سه گروه از متقاضيان مصرفي مسکن فراهم کرده است تا بتوانند با پرداخت هزينه کمتري از سقف وام خريد مسکن بهره مند شوند. در حال حاضر نه تنها حباب قيمت اوراق مسکن تخليه شده، بلکه کارشناسان اعتقاد دارند نرخ مبادله اين اوراق اکنون دچار حباب منفي نيز شده است؛ به اين معنا که نرخ تعادلي اين اوراق بهادار بايد حول 75 هزار تومان باشد اما مجموعه شرايط بازار قيمت ها را در سراشيبي قرار داده است. البته اين وضعيت به آن معنا نيست که الزاما قرار است قيمت اوراق در کوتاه مدت افزايش يابد. اما در عين حال توصيه کارشناسان مسکن اين است که متقاضيان خريد مسکن از فرصت پيش آمده استفاده کنند و حق تقدم استفاده از تسهيلات مسکن را که سقف آن در تهران 110 ميليون تومان است، نسبت به زمستان گذشته حدود يک ميليون تومان ارزان تر از آن خود کنند.
     به گزارش «دنياي اقتصاد»، ميانگين قيمت اوراق گواهي حق تقدم تسهيلات بدون سپرده خريد مسکن در فروردين ماه در حالي با 7 درصد کاهش نسبت به نرخ ميانگين فصل زمستان روبه رو شده است که قيمت هاي کنوني نسبت به فروردين سال 95 نيز 7 درصد کمتر است. ميانگين نرخ اوراق تسهيلات مسکن در بازار رسمي فرابورس طي فروردين ماه امسال به 70 هزار و 900 تومان تنزل يافته و اين در حالي است که اوراق مذکور در فصل زمستان به طور ميانگين با نرخ تقريبي 75هزار و 850 تومان مبادله مي شد.
    بازار مبادله اوراق مسکن به عنوان بازار بالادست بخش مسکن شناخته مي شود که تحولات آن در پيوند با تحولات بازار مسکن قرار دارد و تحليل آن از اين جهت حائز اهميت است. بازار اوراق به اين دليل «بالادست» شمرده مي شود که بسياري از خريداران مسکن براي تامين مالي به کمک تسهيلات قبل از اينکه به سراغ معامله مسکن بروند، ابتدا به اين بازار مراجعه و براي برخورداري از وام بدون سپرده مسکن، نسبت به خريد اوراق در حجم مورد نياز خود اقدام مي کنند.
    کارشناسان معتقدند قيمت اوراق مسکن اکنون در پايين ترين سطح متعادل و ممکن قرار دارد و از اين رو زمان مناسب خريد اوراق براي کساني که نيت آنها براي خريد آپارتمان با استفاده از تسهيلات بدون سپرده بانک عامل بخش مسکن طي دو سه ماه آتي قطعي است، فرا رسيده و متقاضيان مصرفي مسکن مي توانند از اين فرصت بهاري استفاده کنند. البته توصيه مذکور به اين معنا نيست که قرار است در تابستان اتفاقات خارق العاده و غيرقابل پيش بيني در بازار مبادله اوراق مسکن رخ دهد يا نرخ اين اوراق با نوسان افزايشي و حباب قيمتي روبه رو شود. اما نرخ قابل انتظار و متعادل اوراق مسکن حول 75 هزار تومان است و از اين رو مي توان ادعا کرد قيمت ها در پايين ترين سطح ممکن قرار گرفته است. نگاهي به وضعيت قيمت ها در دو سال گذشته نيز حاکي است ميانگين ماهانه قيمت اوراق در فروردين ماه امسال در طول 18 ماه گذشته بي سابقه بوده و از شهريور 94 تاکنون، اين نخستين بار است که ميانگين وزني نرخ اوراق تسهيلات بدون سپرده مسکن به کمتر از 71 هزار تومان تنزل کرده است. نرخ هر فقره اوراق حق تقدم تسهيلات بدون سپرده مسکن در روزهاي اخير بر اساس زمان انتشار و مهلت آنها تا انقضا، بين 70 تا 72 هزار تومان بوده است. به اين ترتيب متقاضيان مسکن به ازاي هر 500 هزار تومان وام بدون سپرده، بايد رقمي بين 70 تا 72 هزار تومان هزينه کنند. از اين رو در حال حاضر بهاي خريد امتياز وام 110 ميليون توماني مسکن در تهران که نيازمند خريد 220 فقره اوراق است، به 15 ميليون و 600 هزار تومان رسيده و اين در حالي است که تابستان پارسال اين هزينه از 21 ميليون تومان فراتر رفت؛ چراکه قيمت هر فقره اوراق به مرز 100 هزار تومان رسيده بود.
    به گزارش «دنياي اقتصاد»، تغييرات ماهانه نرخ ميانگين مبادله اوراق مسکن از شهريور ماه 95 و بعد از قله پيمايي قيمت نمادهاي آن در فرابورس طي مردادماه، شيب منفي گرفت و از آن زمان تاکنون در تمام ماه ها قيمت ميانگين اوراق تسهيلات بدون سپرده مسکن در سراشيبي بوده است. اما در مجموع ميانگين بهاي خريد هر فقره اوراق مسکن در طول سال 95 و به دنبال نوسان بين کانال هاي 70 تا 90 هزار تومان در ماه هاي مختلف، 83 هزار و 650 تومان و در سال 94 نيز 74 هزار و 700 تومان بود. به اين ترتيب قيمت متوسط سال 95 نسبت به سال قبل از آن با 12 درصد رشد روبه رو شد که علت اين افزايش، کاهش دستوري نرخ سود بانکي در آغاز تابستان پارسال بود که موجب شد برخي از سپرده گذاران حساب هاي ممتاز بانک عامل بخش مسکن که اوراق تسهيلات به پشتوانه سپرده آنها منتشر مي شود، حساب خود را تحت تاثير تغييرات نرخ سود بانکي خالي کنند و بانک با مشکل تامين منابع براي انتشار اوراق روبه رو شود. اين موضوع که موجب کاهش حجم انتشار و عرضه اوراق در فرابورس شده بود، به ايجاد حباب قيمتي انجاميد و موجب شد طي يک روند افزايشي در تير و مرداد ماه، قيمت هر فقره اوراق حق تقدم استفاده از تسهيلات بدون سپرده مسکن از مرز 98 هزار تومان نيز فراتر رود.
    اما بانک عامل بخش مسکن بلافاصله فضاي شکل گرفته را از طريق جذاب کردن حساب سپرده ممتاز مديريت کرد و توانست روند صعودي قيمت اوراق را مهار کند. به اين ترتيب از شهريور ماه سال گذشته تا کنون قيمت اوراق تسهيلات مسکن تحت کنترل قرار دارد و در حال حاضر نه تنها حباب تابستان 95 تخليه شده است، بلکه کارشناسان معتقدند نرخ اوراق اکنون دچار حباب منفي است؛ به اين معنا که قيمت مورد انتظار بايد حول 75 هزار تومان در نوسان باشد، هرچند اين اظهارات الزاما به معناي رشد قيمت اوراق در کوتاه مدت نيست، اما شرايط کنوني يک فرصت بهاري براي خريداران مصرفي آپارتمان را فراهم کرده است تا بتوانند از امتياز وام بدون سپرده مسکن با پرداخت هزينه کمتري برخوردار شوند.
     
    سه عامل افزايش تقاضاي اوراق مسکن
    به گزارش «دنياي اقتصاد»، شکل گيري فرصت طلايي کنوني براي وام گيرندگان متقاضي خريد آپارتمان مسکوني از سه منظر قابل توجه بوده و بايد مغتنم شمرده شود. نخست اينکه بر اساس پيش بيني 30 صاحب نظر بخش مسکن از چشم انداز بازار در نيمه نخست امسال، با استمرار روند پيش رونق در سال جاري، احتمالا در تابستان با افزايش تقاضاي خريد مسکن و در نتيجه رشد حجم معاملات روبه رو خواهيم بود و اين يعني تقاضاي خريد اوراق مسکن براي استفاده از وام بدون سپرده خريد نيز افزايش خواهد يافت. از منظر دوم احتمال تصويب طرحي در نظام بانکي براي «پرداخت وام اوراق بدون نياز به خريد اوراق بابت بخشي از تسهيلات» نيز در ماه هاي پيش رو وجود دارد. در صورت تصويب اين طرح که سال گذشته پيشنهاد شد و بررسي آن در دستور کار قرار گرفت، بخشي از تسهيلات 110 ميليون توماني خريد مسکن بدون نياز به خريد اوراق به متقاضي پرداخت مي شود. اين امتياز تسهيلات بدون سپرده مسکن را جذاب تر کرده و تقاضاي کل را براي خريد اوراق افزايش خواهد داد. بنابراين از اين منظر مي تواند موجب رشد قيمت اوراق شود. از منظر سوم، با توجه به اينکه از اواخر سال گذشته منابع تسهيلات بدون سپرده 100 تا 150 ميليون توماني کاهش يافت و پرداخت آن با محدوديت هايي روبه رو شد، امسال يک گروه جديد به متقاضيان خريد اوراق مسکن اضافه مي شود به طوري که تا سال گذشته عمده خريداران اوراق، متقاضيان خريد مسکن بودند اما در شرايط کنوني، بخش زيادي از سازندگان نيز امسال به اخذ وام اوراق روي مي آورند. از ابتداي سال 95 بانک مسکن تسهيلاتي را براي سازندگان پيش بيني کرد که طي آن به پروژه هاي صنعتي سازي 130 تا 150 ميليون و به پروژه هاي مسکوني به روش سنتي تا 110 ميليون تومان تسهيلات بدون نياز به سپرده گذاري و يا حتي خريد اوراق پرداخت مي کرد، اما در هفته هاي پاياني سال با کمبود منابع براي پرداخت اين تسهيلات روبه رو شد و محدوديت پرداخت امسال نيز ادامه دارد. از اين رو سازندگان براي تامين نياز مالي خود امسال ناگزير هستند به تسهيلات بدون سپرده با خريد اوراق شيفت کنند و اين موضوع بر حجم خريداران اوراق مي افزايد. بر اين اساس بازار اوراق تسهيلات مسکن از سه منظر ياد شده شامل رشد آتي حجم معاملات، احتمال تصويب طرح جديد تسهيلاتي مبني بر پرداخت بخشي از وام بدون نياز به خريد اوراق و نيز شيفت سازنده ها از تسهيلات بدون سپرده به وام اوراق به دنبال کمبود منابع بانکي براي پرداخت تسهيلات، تاثير خواهد پذيرفت. به عبارت ديگر اين سه نيرو امسال مي توانند ميانگين قيمت اوراق را با تغييراتي روبه رو کنند.
    با توجه به مجموعه شرايط مذکور، کارشناسان به سه گروه توصيه مي کنند از فرصت بهاري کنوني استفاده کنند. گروه نخست کساني هستند که آپارتمان پيش خريد کرده اند و در ماه هاي آينده بايد نسبت به پرداخت الباقي حساب خود براي تحويل آپارتمان با استفاده از وام بانکي اقدام کنند. گروه دوم نيز کساني هستند که در آستانه امضاي قرارداد خريد مسکن هستند و گروه سوم متقاضيان خريد آپارتمان هستند که برنامه آنها براي خريد در فصل طلايي معاملات يعني تابستان پيش رو جدي است. متقاضيان مصرفي آپارتمان در قالب اين سه گروه بايد از فرصت کنوني و حباب منفي شکل گرفته به بهترين شکل استفاده کنند. با اين حال لازم است بار ديگر تاکيد شود که مجموعه اين شرايط به معناي بدبيني نسبت به آينده بازار اوراق مسکن نيست، بلکه به معناي اين است که نيروهاي اثرگذار مي توانند قيمت اوراق را تا حدود 75 هزار تومان افزايش دهند.
     
    نيروي چهارم کنترل قيمت اوراق
    به گزارش «دنياي اقتصاد»، در کنار سه نيروي ياد شده، يک نيروي تعادل ساز ديگر نيز در بازار امسال اوراق ايفاي نقش مي کند که وزن و تاثير آن قابل توجه است. محمد حسين مرادي، مديرکل طرح و برنامه بانک مسکن در گفت وگو با «دنياي اقتصاد»، از برنامه اين بانک براي افزايش 30 درصدي حجم انتشار ماهانه اوراق تسهيلات بدون سپرده مسکن خبر داد و گفت: سال گذشته به طور ميانگين ماهانه 900 هزار فقره اوراق مسکن به پشتوانه بخشي از حساب هاي سپرده ممتاز منتشر شد که هر فقره از آن، حق تقدم استفاده از 500 هزار تومان وام بدون سپرده مسکن را براي خريدار فراهم مي کند. وي با بيان اينکه امسال مانده سپرده هاي ممتاز نسبت به سال گذشته بيشتر است و در نتيجه اوراق بيشتري منتشر خواهد شد، گفت: برنامه امسال بانک اين است که ميزان انتشار اوراق را به حول و حوش يک ميليون و 300 هزار فقره در هر ماه افزايش دهد. اين برنامه از آنجاکه به افزايش حجم عرضه اوراق منجر مي شود، مي تواند تقاضا را که تحت تاثير سه نيروي ذکر شده رو به افزايش است، به طور کامل پوشش دهد و به عنوان نيروي محافظ قيمت اوراق ايفاي نقش کند. پيش بيني مرادي نيز اين است که با توجه به افزايش حجم عرضه اوراق، مشکلي براي پوشش تقاضاي خريد در سال جاري وجود ندارد و از اين رو دامنه نوسان نرخ اوراق کاملا کنترل شده خواهد بود.
    
    
«دنياي اقتصاد» فرصت بهاري خريداران در بازار بالادست ملک را بررسي مي کند : چراغ سبز وام مسکن
    


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4025 به تاريخ 31/1/96، صفحه 7 (مسكن و عمران)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 15 بار

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر
 جستجوی مطالب
کلمه مورد نظر خود را وارد کنيد

جستجو در:
همه مجلات عضو
مجلات علمی مصوب
آرشيو اين روزنامه
متن روزنامه های عضو
    
جستجوی پيشرفته



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
فصلنامه حكمت اسرا
متن مطالب شماره 4 (پياپي 26)، زمستان 1394را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1396-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است