|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد97/2/26: تمايل به دريافت رهن بيشتر
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4455
سه شنبه 1 آبان 1397



خدمات سايت




 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4329 26/2/97 > صفحه 29 (باشگاه اقتصاددانان) > متن
 
 


تمايل به دريافت رهن بيشتر


نويسنده: مهدي بهداد*


     سال ۱۳۹۷در شرايطي آغاز شده است که بازار ارز و برخي از بازار هاي مالي در حال تجربه کردن نوسانات شديدي بوده اند. طي ماه هاي گذشته رشد نرخ ارز و به طور خاص افزايش قيمت دلار، تمام بازارها را تحت تاثير خود قرار داده است؛ به نحوي که خصوصا از ابتداي سال ۹۷ نوعي سر درگمي در شکل گيري رفتار و تشخيص رفتار درست در بازارهايي مانند بورس و مسکن مشاهده مي شود. اين سردرگمي به گونه اي است که به رغم افزايش قيمت مسکن در ماه هاي انتهايي سال قبل، ضمن رشد بيشتر قيمت واحدهاي مسکوني در سال جديد (خصوصا در واحدهاي با متراژ پايين تر)، معاملات با احتياط صورت مي گيرد. انتظار مي رود که اين سردرگمي با تعيين تکليف برجام که اتفاقا مصادف با آغاز فصل نقل و انتقال مستاجران در کشور است تا حدي کاهش پيدا کند. مشاهدات بازاري نشان مي دهد که سردرگمي مذکور خصوصا در روزهاي نيمه اول ارديبهشت به حداکثر مقدار ممکن نسبت به ماه هاي گذشته در بازار اجاره رسيده است.
     اکنون که در آغاز خرداد ماه قرار داريم به نظر مي رسد که بازار اجاره تحت تاثير چند فاکتور تعيين کننده است. در تحليل بازار اجاره بايد به يک شاخص کليدي توجه کرد. شاخصي در اقتصاد مسکن که بيانگر رابطه قيمت و اجاره مسکن است. اين شاخص را به صورت P به R و به صورت کسري نشان مي دهند.P که بيانگر قيمت مسکن است در صورت کسر مي نشيند و R که اجاره مسکن را نمايندگي مي کند در مخرج قرار مي گيرد. قيمت و اجاره مسکن، رابطه اي بلندمدت و باثبات داشته و تغييرات تکرار شونده آن در بازار مسکن کشور طي دو دهه گذشته، قابل رديابي است. بنابراين به موازات افزايش در يکي از اجزاي کسر (P يا R)، انتظار مي رود جزء ديگر نيز افزايش يابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد. براساس اطلاعات ثبت شده از نرخ هاي بازار مسکن طي ساليان گذشته، نسبت P/ R از سال ۱۳۷۰ تا کنون، در دامنه نسبتا معيني نوسان داشته است؛ به گونه اي که اين نسبت، در زمان رونق بازار مسکن، افزايشي و در دوره رکود، کاهشي بوده است.
    
    ۱- اولين فاکتور موثر(غيرمستقيم) بر بازار اجاره، رشد نرخ ارز در طي ماه هاي گذشته است. افزايش اين قيمت کليدي در اقتصاد زمينه ساز شکل گيري انتظارات تورمي بوده و به طور طبيعي توقع افزايش سطح عمومي قيمت ها در اقتصاد است. اين انتظار در بررسي هاي دانشگاهي نيز در بسياري از مواقع به تاييد رسيده و مشاهدات بازار نيز آن را تاييد مي کند. نکته قابل تامل و بررسي در اين ميان آن است که در کوتاه مدت ملاک تعيين نرخ اجاره توسط فعالان اقتصادي و مالکان واحدهاي مسکوني نرخ تورم خواهد بود يا رشد نرخ ارز به نظر مي رسد که در کوتاه مدت رشد نرخ ارز در قيمت گذاري اجاره بي تاثير نخواهد بود. هر چند که در بلندمدت متغير هاي ديگري در اين خصوص تعيين کننده هستند.
    
    ۱-۱- نرخ بازدهي بازار هاي موازي در تعيين نرخ اجاره سال ۹۷ اثر گذاري خواهد داشت. در حال حاضر همان طور که پيش از اين نيز اشاره شد، بازارها در نوعي ابهام به سر مي برند. به نظر مي رسد که از بين بازارهاي رقيب مانند بورس، ارز و طلا، مسکن بازاري است که زودتر از سايرين توسط کارگزاران اقتصادي تعيين تکليف خواهد شد؛ چرا که مسکن بازاري است که تقاضاي آن هم جنبه معاملاتي و هم جنبه سفته بازانه دارد. جنبه تقاضاي معاملاتي مسکن باعث مي شود که مسير اين بازار زودتر از ساير بازارها تعيين تکليف شود. ضمن اينکه در اين بازار هزينه هاي جست وجو و هزينه هاي مبادلاتي بالايي وجود دارد. اين مسائل ضمن اثرگذاري بر خريد و فروش مسکن روي تقاضاي اجاره نيز اثرگذار است. نکته قابل تامل آن است که افراد براي تنظيم کردن کسب بازدهي از سبد دارايي هاي خود و براي جبران عقب ماندگي در کسب بازدهي از طريق مسکن نسبت به بازار هاي رقيب، با افزايش نرخ اجاره اقدام خواهند کرد. به اين اعتبار بازار اجاره در سال ۹۷ پتانسيل رشد خواهد داشت و با توجه به بازدهي هاي بازارهاي رقيب، اين رشد مي تواند رشدي قابل توجه باشد.
    
    ۲- رشد قيمت هر متر مربع واحد مسکوني در شهرهاي کشور و خصوصا در شهر تهران نيز موضوعي است که زمينه ساز رشد اجاره بها در سال ۱۳۹۷ است. افزايش قيمت هاي واقع شده در ماه هاي انتهايي سال قبل باعث خواهد شد تا با توجه به اينکه اجاره به عنوان نسبتي از ارزش بنا محاسبه مي گردد، قيمت اجاره نيز افزايش داشته باشد.
    
    ۳- نکته دومي که به نظر مي رسد بي ارتباط با نکته اول نباشد، موضوع نرخ تورم است. بررسي روندهاي نرخ تورم در مقايسه با نرخ اجاره در شهري مانند تهران در طي سنوات اخير نشان مي دهد که سيکل هاي نوساني تغييرات نرخ تورم و نرخ اجاره در سال ۹۷ به گونه اي است که انتظار مي رود.
    پيش بيني مي شود در ماه هاي آتي نرخ اجاره فراتر از نرخ تورم در حرکت باشد. حجم بالاي نقدينگي در اقتصاد کشور که طي سال هاي اخير نيز مورد توجه کارشناسان اقتصادي قرار گرفته است و نيز کاهش نرخ سود بانکي و دستورالعمل هاي صادرشده توسط بانک مرکزي در طي ماه هاي گذشته باعث شده است تا ضمن خروج نقدينگي از بانک هاي کشور و متاثر شدن بازارهايي مانند ارز، مسکن و طلا، پتانسيل تغيير نسبت اجاره دهي واحد مسکوني که شامل دوسر طيف رهن کامل تا دريافت نقدي و به صورت کامل اجاره است، دچار تغييراتي شود. طي سال هاي گذشته به اعتبار عدم بازدهي قابل توجه بازارهاي ذکر شده و رکود حاکم بر کسب و کار، تمايل مالکان برآن بوده است که اقدام به دريافت نسبت بالاتري اجاره در انتهاي ماه کنند و مبلغ رهن پايين تر باشد. مشاهدات ميداني بازار اجاره طي ماه هايي که شاهد رشد نرخ ارز و افزايش قيمت در بازار طلا بوديم، نشانگر آن است که مالکان ميل به افزايش مبلغ رهن نسبت به مبلغ اجاره داشته اند؛ چرا که تصور مي کرده اند که با وارد کردن مبلغ رهن دريافت شده، در بازار ارز و طلا مي توانند عايدي بالاتري را کسب کنند. هر چند که در حال حاضر پيش بيني قطعي آينده بازار طلا و ارز ابهاماتي را به همراه دارد و هنوز بازارهاي مختلف درباره رفتاري که بايد در برابر رخدادهاي پس از برجام در پيش بگيرند دچار ابهام هستند، ولي احتمالا طي ماه هاي آينده باز هم دريافت نسبت بالاتر اجاره ماهانه در برابر رهن، گزينه کم ريسک تري براي مالکان واحدهاي مسکوني خواهد بود.
    
    ۴- در مجموع و به عنوان جمع بندي به نظر مي رسد که بازار اجاره در سال ۹۷ روزهاي همراه با رشد قابل توجه(نسبت به چند سال اخير) را تجربه کرده و اين رشد فراتر از نرخ تورم اعلامي بانک مرکزي باشد. بازار اجاره در سال ۹۷ رشد قيمتي را خواهد داشت که احتمالا و بر خلاف چند ماه گذشته (مانند ۳ ماه زمستان و فروردين) ميل مالکان به دريافت مبلغ نقدي اجاره بيشتر از مبلغ رهن خواهد بود.
    
     *مدرس دانشگاهتمايل به دريافت رهن بيشتر
    


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4329 به تاريخ 26/2/97، صفحه 29 (باشگاه اقتصاددانان)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 26 بار



آثار ديگري از "مهدي بهداد"
بيشتر ...

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر
 جستجوی مطالب
کلمه مورد نظر خود را وارد کنيد

جستجو در:
همه مجلات عضو
مجلات علمی مصوب
آرشيو اين روزنامه
متن روزنامه های عضو
    
جستجوی پيشرفته



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
مجله مديريت بهداشت و درمان
متن مطالب شماره 2 (پياپي 902)، تابستان 1397را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است