|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد97/3/23: سمت و سوي مسكن در ۲۰ كامنت
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4499
سه شنبه 27 آذر 1397


 راهنمای موضوعی نشريات
اين نشريه در گروه(های) زير قرار گرفته است:

?????


 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4349 23/3/97 > صفحه 1 (صفحه اول) > متن
 
 


سمت و سوي مسكن در ۲۰ كامنت
صاحب نظران در نظرسنجي «دنياي اقتصاد» به ۴ پرسش روز بازار ملك پاسخ دادند


دنياي اقتصاد : ۲۰ صاحب نظر اقتصاد مسکن با شرکت در نظرسنجي تشريحي «دنياي اقتصاد»، به ۴ پرسش روز بازار ملک پاسخ دادند. نتايج نظرسنجي درباره علل پرش هاي مکرر قيمت مسکن و همچنين افزايش تقاضاي سرمايه گذاري در صحنه معاملات ملک نشان مي دهد ۵ فاکتور از جمله شوک هاي ارزي، نرخ سود بانکي و نوعي نااطميناني عمومي به آينده اقتصاد باعث رخدادهاي اخير در بازار ملک شده است. تصويري که کارشناسان مسکن درباره وضع موجود و چشم انداز تابستاني بازار ارائه کرده اند، از «تضعيف قابل ملاحظه قدرت وام هاي خريد مسکن در سال جاري تحت تاثير رشد بيش از ۲۰ درصدي قيمت ها» حکايت دارد و در عين حال حاوي يک هشدار خطاب به سمت عرضه است. خطري که هم اکنون رونق معاملات مسکن را تهديد مي کند، تبعات تکرار رشد شديد قيمت است. آن طور که کارشناسان در اين نظرسنجي کامنت داده اند، افزايش بيشتر قيمت مسکن بازي باخت-باخت را در معاملات رقم مي زند و نتيجه آن بازگشت زودهنگام رکود به بازار خريد و فروش آپارتمان در تابستان خواهد بود. مهم ترين راهکارهاي توصيه شده براي کنترل تورم مسکن، بر «سياست گذاري ۴ ضلعي براي آينده بازار، به کارگيري اهرم هاي موثر مالياتي براي مقابله با سفته بازي و همچنين انتشار سيگنال هاي مثبت در جامعه براي کاهش تورم انتظاري و تغيير احساس منفي به آينده» تاکيد دارد.
    آخرين وضعيت بازار ملک با انجام يک نظرسنجي تشريحي از ۲۰ صاحب نظر ارشد حوزه مسکن، به شکل متفاوت مورد بررسي قرار گرفت. در حال حاضر، دو اتفاق بزرگ در بازار مسکن شامل «پرش متوالي قيمت ها» و «تنور داغ معاملات ناشي از مجموعه اي عوامل اقتصادي و فاکتورهاي رواني» باعث التهاب بازار شده است. در اين ميان، تحليل هاي تک بعدي –بدون پرداختن به همه ابعاد- در بهترين حالت، کارآيي ندارد و اغلب باعث انحراف نگاه ناظران و فعالان بازار مي شود. در نظرسنجي «دنياي اقتصاد»، ۲۰ کامنت از کارشناسان مسلط بر تغيير و تحولات اخير بازار مسکن درباره ابعاد چهارگانه شامل «توصيف رخدادهاي اخير در معاملات مسکن و ريشه آنها»، «راهکارهاي قابل اجرا از سوي سياست گذار براي تغيير مطلوب اوضاع»، «توصيه به طرفين معاملات» و همچنين «چشم انداز بازار» دريافت شده است.
    ماحصل اين نظرسنجي از تاثير منفي «بي ثباتي اقتصادي، شوک هاي ارزي و سطح پايين نرخ سود بانکي، تحولات برجامي و کمبود عرضه آپارتمان» بر قيمت مسکن به عنوان مهم ترين مولفه هاي موثر بر بازار ملک حکايت دارد. ۶۰ درصد افراد در نظرسنجي، اتفاقات بازار ارز و در عين حال نرخ سود بانکي را باعث متشنج شدن جو رواني بازار مسکن و عامل محرک قوي پرش قيمت معرفي کردند. ۳۵ درصد از نظردهنده ها نيز يک يا همه سه عامل ارز، نرخ سود و بي ثباتي اقتصادي را نام بردند. ۴۰ درصد افراد، علاوه بر اين عوامل، به موضوع برجام نيز اشاره کردند و نيمي از صاحب نظران هم کمبود عرضه مسکن را در رشد شديد قيمت بي تاثير ندانتند.
    علاوه بر شناسايي اين ۶ مولفه جهت دهنده به قيمت مسکن، ۵ نتيجه طلايي از اسکن بازار ملک از سوي صاحب نظران به دست آمده است که توجه بازيگران بازار و البته سياست گذاران به آنها مي تواند در تنظيم بازار موثر باشد. «تورم انتظاري ناشي از بي ثباتي اقتصادي و پررنگ شدن احساس ناخوشايند عمومي» اولين نتيجه حاصل از ۲۰ کامنت است. در قالب اين نتيجه، يک شرط کليدي ثبات نسبي قيمت مسکن آن است که فضاي فعلي بازار سيگنال مثبت از آينده روشن اقتصاد و متغيرهاي سياسي دريافت کند. «ساده انگاري درباره شکل سياست گذاري» نتيجه ديگري است که بر اساس آن، توصيه به اقدامات چهارضلعي مطرح است. کاهش قدرت خريد و کم اثر شدن وام مسکن و در عين حال تبعات تحريک بيشتر تقاضا در حال حاضر، نتيجه سوم است که بر اساس آن، «اتصال عرضه جديد به تقاضا به واسطه وام» توصيه شده است. کارشناسان از نقش «ابزار ماليات» براي تنظيم بازار مسکن گفته اند و به عنوان آخرين نتيجه، با پيش بيني کاهش سرعت رشد قيمت مسکن طي سال جاري، «تبعات افزايش بيشتر قيمت» در مقطع فعلي را بازي باخت-باخت براي دو طرف معامله و اهرم بازگشت سريع رکود معاملاتي عنوان کرده اند.
    حسين عبده تبريزي (اقتصاددان): مالکان با توجه به پيش بيني هايي که از نرخ تورم دارند و عمده توجه شان در اين موضوع به بالارفتن قيمت دلار برمي گردد، در حال حاضر بسيار بيش از واقعيت، قيمت هاي پيشنهادي فروش را به سمت بالا حرکت داده اند. برخي مالکان بيش از مظنه، قيمت مي دهند. در اين ميان، حجم معاملات خريد مسکن اگر چه در مقايسه با سال هاي رکودي افزايش پيدا کرده اما شرايط به گونه اي نيست که به آن، بازار پررونق اطلاق کنيم. با افزايش نرخ ارز، برخي مصالح ساختماني همچون فولاد و خيلي ديگر از کالاهاي وارداتي مورد نياز صنعت ساختمان دچار تورم مي شود و اثر آن به قيمت مسکن منتقل خواهد شد. بنابراين در مناطقي از شهر و در پروژه هايي که سهم زمين در قيمت تمام شده ساخت مسکن در آنها نسبت به بقيه مناطق و ساخت و سازها، کمتر است، افزايش قيمت زياد خواهد بود. بعضي از مناطق تهران همچون منطقه ۲۲ که طي سال هاي قبل، متقاضيان مسکن آنها را ناديده گرفته بودند، در حال حاضر مورد توجه بازار قرار گرفته اند و همين موضوع باعث افزايش قابل ملاحظه قيمت آپارتمان در اين مناطق شده است. در اين مناطق، طبقات متوسط درآمدي مشغول خريد هستند.
    در شرايط فعلي متاسفانه امکان بالارفتن سقف وام خريد مسکن مهيا نيست بنابراين با توجه به محدوديت تقاضا ناشي از محدوديت بودجه خريد خانوارها، تورم مسکن خيلي نمي تواند اوج بگيرد. در بازار مسکن زماني که قيمت ها دچار پرش مي شود دو اتفاق ممکن است از ناحيه تقاضا رخ دهد. اتفاق اول مهاجرت به مناطق ضعيف و کم کردن کيفيت خريد و اتفاق دوم نيز خارج شدن از بازار است. برخي دولت ها قطعا هنگام بروز التهاب در بازار مسکن در مقياس گسترده، نگران مي شوند. در آلمان، اراضي شهري و دولتي براي شروع به ساخت و سازهاي جديد، در اختيار سازنده ها گذاشته مي شود. در برخي کشورها نيز به مسکن به عنوان يک موضوع اجتماعي نگاه مي شود و در قالب سياست هاي اجتماعي براي متقاضيان مسکن برنامه ريزي صورت مي گيرد. در کشورهاي اروپايي پرش هاي قيمتي ملک که در انگليس و آمريکا رخ داد، بروز نکرده علت آن هم حجم عرضه مسکن بوده است. البته با ابزار ماليات نيز مي توان متغيرهاي بازار مسکن را تنظيم کرد. من اعتقاد دارم در ايران براي جلوگيري از سوداگري زمين و مسکن، بايد ماليات هاي اين بخش اصلاح شود. اگر همين اصلاحات مالياتي در گذشته اتفاق افتاده بود، اين همه ارزش در زمين جمع نمي شد. افزايش ارزش ناشي از رشد قيمت در بازار زمين، ما به ازاي اشتغال ندارد بنابراين اگر استعداد سفته بازي در بازار زمين مهار شود، ظرفيت هاي مولد فعال خواهد شد.
    
    محمدهاشم بت شکن (صاحب نظر اقتصادي و تامين مالي مسکن): بايد بپذيريم براي بخش مسکن، انتظار «سياست گذاري تک بعدي»، غيرممکن و در حکم «قدم گذاشتن به کج راهه سياست گذاري» است. در همين 5 سال گذشته، عمده سياست هاي جديد اعمال شده براي بازار مسکن و ساختمان، از جنس پولي و اعتباري بود که بار اصلي طراحي (سياست گذاري) آن بر عهده بانک مسکن و وزارت راه و شهرسازي قرار داشت اما در نهايت از سوي سياست گذار پولي به تصويب نهايي رسيد. پس، سياست گذار بخش مسکن، فقط متولي تخصصي آن بخش نيست، بلکه سياست گذاران مالي، اقتصادي و پولي کشور نيز لازم است در اين حوزه وارد ميدان شوند. در اين صورت است که مي توان به پايان «فرآيند فرسايشي تصويب و اجراي سياست ها که گاهي اوقات به دليل تاخيرهاي طولاني، تاريخ مصرف آنها سررسيد مي شود و به جاي بروز آثار مثبت، نقش منفي آن سياست ها ظهور مي کند»، اميدوار بود. بخش مسکن به گواه همه کارشناسان اقتصادي و حتي نهادهاي معتبر اقتصادي کشور، از سه بابت، يک بخش کليدي و موثر محسوب مي شود. اين بخش سهم اساسي در اقتصاد خانوارها دارد، چرا که گران ترين دارايي يک خانوار که بعد از سال ها قادر به تامين آن مي شود، خانه است. اين بخش در سبد کالاها و خدمات مورد مصرف خانوار نيز وزن بالايي دارد و مي تواند بر جهت تورم عمومي تاثير بگذارد. از طرفي، بخش مسکن در رشد اقتصادي و متغيرهاي کلان نيز اثرگذار و در عين حال اثرپذير است.
    به نظر مي رسد سياست هاي کارآمد براي ايجاد رونق پايدار در بخش مسکن بايد با چهار ضلعي بانک مرکزي، وزارت اقتصاد، سازمان برنامه و وزارت راه و شهرسازي، طراحي و اجرايي شود. تنظيم بازار مسکن با ابزارهاي مالياتي و همچنين افزايش سرمايه بانک ها براي ارتقاي توان تسهيلات دهي بانک ها و پشتيباني بازار سرمايه از تامين مالي طرف عرضه مسکن بخشي از مجموعه اقداماتي است که بايد وزارت اقتصاد پيش ببرد. توانمندسازي مالي خانوارها و تامين اعتبارات مورد نياز براي تقويت قدرت خريد و ساخت مسکن نيز مرتبط با حوزه کار سياست گذار پولي است. تامين اعتبارات دولتي در قالب وجوه اداره شده يا يارانه هاي تسهيلاتي، بخشي از حوزه کار سازمان برنامه است. پشتيباني از سياست هاي واگذاري زمين و تخفيف در عوارض ساخت نيز از وظايف سياست گذار تخصصي بخش مسکن و شهرداري ها است. البته اين تفکيک ها، جنبه مطلق ندارد بلکه همان طور که اشاره شد برآيند حاصل از چهار نيروي نهادي و سازماني، مي تواند به پيش بردن سياست ها کمک کند.
    شواهد قابل رهگيري در بخش مسکن نشان مي دهد: طي سال هاي اخير اين چهار نيرو، هم جهت نبوده است. برنامه مصوب دولت و بانک مرکزي مبني بر پرداخت سالانه ۳۰۰ هزار فقره تسهيلات ارزان قيمت نوسازي بافت فرسوده، تا کنون به دليل فراهم نبودن ساز و کارهاي مشخص از سوي برخي از همين اضلاع، به اجرا درنيامده است. سهم بخش مسکن از کل تسهيلات بانکي نيز طي سال هاي اخير از بالاي ۱۵ درصد دوره بلندمدت گذشته، به کمتر از ۸ درصد تنزل کرده است که علت آن به همين موضوع برمي گردد. اجرايي نشدن قانون اخذ ماليات از خانه هاي خالي نيز مصداق ديگر اين عدم همکاري بين اضلاعي است. در اين ميان، قانون افزايش ۱۰ هزار ميليارد توماني سرمايه بانک مسکن نيز اجرايي نشد. در حال حاضر خبرها از مانور تقاضاي سرمايه اي در بازار خريد مسکن حکايت دارد. فعالان بازار مسکن مي گويند مردم عجله خريد دارند. تجزيه و تحليل اين رفتار نشان مي دهد بخشي از علت داغ شدن تنور معاملات مسکن ريشه در تورم انتظاري و ثبات ناپذيري متغيرهاي اقتصادي دارد. بنابراين براي مهار آن بايد روي متغيرهاي کلان اقتصادي کار شود. بنابراين از آنجا که عمدتا التهاب مذکور مبتني بر شاخص هاي بنيادين اقتصادي نبوده، يک خبر مثبت اقتصادي يا سياسي مي تواند فضاي ملتهب بازار را به فضاي اميدوارکننده تبديل کند. اگر فعالان اقتصادي و متقاضيان خريد در بازاري مثل بازار ملک، با سيگنال هايي روبه رو شوند که بتواند آينده روشن اقتصادي را براي شان پيش بيني کند، در اين صورت است که بخشي از عطش سفته بازي ملکي مي تواند فروکش کند.
    واقعيت آن است که اميدواري نسبت به آينده با ثبات اقتصادي کم رنگ شده است و هيجان برخي بازارها بر همين اساس و متاثر از احساس ناخوشايند به آينده شکل گرفته است. قرينه اين موضوع فروکش کردن التهابات شديد در بازارهاي ارز، سکه و ملک در سال ۹۲ و پس از انتخابات رياست جمهوري يازدهم بود که در ۶ ماه دوم سال ۹۲ ما شاهد اقدامات بنيادين و اصلاحي در نظام اقتصادي کشور نبوديم و فقط احساس اطمينان و اميدواري به بهبود وضعيت اقتصادي توانست بخش عمده اي از التهابات بازارها را مهار کند.
    تيمور رحماني (اقتصاددان): ريشه تغيير و تحولات اخير بازارمسکن را در وهله اول بايد در سيکل هاي تجربه شده رکود و رونق طي سال ها و دهه هاي گذشته جست و جو کرد؛بررسي ادوار گذشته بازار مسکن نشان مي دهد اين بازار معمولا در ازاي هر 4 تا 5 سال گذران دوره رکود، تقريبا به همين ميزان دوره رونق را تجربه کرده است و اين سيکل در طول زمان هاي مختلف تکرار شده است؛علاوه بر اين با توجه به رشد بالاي نقدينگي اين انتظار وجود داشت که بخش قابل توجهي از اين نقدينگي به سمت بازار املاک و مستغلات حرکت کند؛ اين در حالي است که اگر موضوع تحريم هاي جديد و تشديد تحريم هاي قبلي به واسطه برخي تحولات سياسي اخير پررنگ نمي شد انتظار جهش محسوس در بازار سهام نيز وجود داشت؛به نظر مي رسد به فرض ثبات شرايط فعلي، رشد قيمت مسکن دست کم تا يک سال آينده هر چند با شيب ملايم تر ادامه يابد و از آنجا که تحولات قيمتي بخش مسکن عمدتا وابسته به تحولات اقتصاد کلان است نمي توان انتظار داشت التهابات بازار مسکن با سياست هاي بخشي نگر و تنها به واسطه اعمال سياست هاي تک بعدي در اين بخش حل و فصل شود؛ آنچه مسلم است اينکه در غياب ثبات اقتصادي نمي توان انتظار ثبات در بخش مسکن را مطرح کرد.
    غلامرضا سلامي (صاحب نظر بخش مسکن): ريشه جهش قيمت مسکن در ماه هاي اخير در نابساماني هاي اقتصادي و سياسي پيش آمده در همين برهه زماني است. تحولاتي همچون التهاب در بازار ارز به ويژه بازار مسکن را نيز تحت تاثير قرار داده است. متاسفانه هيچ گاه به فکر راهکار بلندمدتي براي بخش مسکن نبوده اند درحالي که اتصال سازنده ها به متقاضيان مصرفي از طريق سيستم بانکي يکي از اين راهکارهاست. در صورت خروج تقاضاي سفته بازي از بازار ملک مي توان به تثبيت شرايط و حتي تعديل شرايط فعلي به نفع متقاضيان مصرفي اميدوار بود هر چند شرايط بازار مسکن در ماه هاي آتي تا حد زيادي به وضعيت اقتصاد کلان کشور و تحولات سياسي گره خورده است.
    علي چگيني (مديرکل دفتر اقتصاد مسکن): بخش مسکن طي 4 سال گذشته منتهي به پاييز 96 در رکود بود، از اين رو قيمت نسبي مسکن به ساير کالاها و بازار سرمايه کم شده بود و بر اساس منطق و تئوري تعادل دارايي قيمت مسکن به سمت همگرايي با ساير بازارها حرکت کرد و افزايش قابل ملاحظه اي داشت. تغييرات در ساير بازارها از جمله اتومبيل، طلا، سکه و ارز و ورود بخشي از منابع حاصل از آن بازارها به بازار مسکن و افزايش تقاضاي سرمايه اي و سوداگري در بخش مسکن، از جمله ديگر دلايل تحولات اخير در بازار مسکن بوده است. البته ورود متقاضيان مصرفي حال حاضر و به تعويق افتاده را نبايد ناديده گرفت. بنابراين انتظارات تورمي ناشي از افزايش نرخ ارز و ساير کالاهاي سرمايه اي و مواد اوليه و واسطه اي، تورم و مسائل سياسي و بين المللي از مهم ترين دلايل جهش قيمت مسکن در سال ۹۷ است. توسعه، تقويت و توجه به تسهيلات و ابزارهاي پولي و مالي در سمت عرضه و تقاضا به طور همزمان و همچنين زمينه سازي براي توانمندسازي گروه هاي متوسط و کم درآمد براي دسترسي به مسکن در استطاعت از مهم ترين توصيه هاي قابل پيشنهاد به سياست گذار بخش مسکن است.
    داوود سوري (اقتصاددان): مسکن ديگر دارايي نيست که کورکورانه در آن سرمايه گذاري کنيم و در بلندمدت انتظار سود بالاتر از متوسط از آن داشته باشيم، هر چند به دلايل ساختاري همچنان مطمئن ترين دارايي است. رشد بطئي و نامحسوس اقتصاد کشور در سال جاري هرگونه انتظاري براي رشد ساخت و ساز و فعاليت در بخش مسکن را منتفي مي کند اگرچه مستاجران بايد سهم بيشتري از مخارج خود را براي مسکن کنار بگذارند و خريداران هم قيمت اسمي بيشتري بپردازند.
    بهروز ملکي (کارشناس اقتصاد مسکن): پس از چند سال رکود در بازار مسکن، همانطور که انتظار مي رفت از اواخر سال ۹۵ بازار مسکن وارد دوره رونق شده است. البته جاي انکار نيست که کاهش دستوري نرخ سود سپرده هاي بانکي و همچنين التهابات ارزي، موجب تشديد رونق از نيمه دوم سال ۹۶ بوده است. سياست گذاري در بخش مسکن بايد ضد ادواري باشد. براين اساس در دوره رونق بازار مسکن، تحريک بيشتر سمت تقاضا با ابزارهايي همچون افزايش سقف وام يا کاهش نرخ سود، توجيه پذير نيست. در شرايط کنوني، افزايش بيشتر قيمت مسکن، بازي باخت-باخت براي دو سمت عرضه و تقاضاي مسکن است. هرچه افزايش قيمت در دوره رونق کنوني بيشتر باشد، رکود آتي عميق تر خواهد شد. هر چه به سال ۹۸ نزديک تر شويم، از سرعت افزايش قيمت مسکن کاسته خواهد شد.
    فردين يزداني (کارشناس مسکن): افزايش ناگهاني قيمت مسکن طي ماه هاي اخير را مي توان از اثرات اعمال تحريم هاي اقتصادي عليه ايران اعلام کرد. اين درحالي است که نوسانات بازارهاي اقتصادي به ويژه بازار ارز نيز از ديگر دلايل نوسان قيمت در بازار معاملات واحدهاي مسکوني طي ماه هاي اخير است. با شروع تحريم ها و کاهش حجم مبادلات خارجي به نظر مي رسد که بخشي از نقدينگي که معطوف به بخش مبادله اي اقتصاد بود به سمت بازار مستغلات سرازير شده است و همين عامل منجر به افزايش حجم تقاضا براي خريد واحدهاي مسکوني و در نتيجه افزايش محسوس قيمت ها شده است. با اين حال، هر گونه تغيير و تحول در اين دو پارامتر در ماه هاي پيش رو از عوامل اثرگذار بر آينده بازار معاملات ملک است. احتمالا اگر مديريت اقتصادي و سياسي در کشور مطابق با شرايط فعلي ادامه پيدا کند و چاره انديشي و تدابير لازم براي جلوگيري از ايجاد رکود دوباره در بازار مسکن اتخاذ نشود، ايجاد رکود دور از ذهن نخواهد بود. در اين ميان اعمال برخي سياست هاي حمايتي همچون سياست مسکن اجتماعي و واگذاري مسکن اجاره اي از مهم ترين راهکارهاي ايجاد ثبات در بازار معاملات مسکن است.
    محمود اولاد (کارشناس اقتصادي): پس از رکود طولاني و کاهش توليد سالانه مسکن از ٦٠٠ هزار واحد به حدود نصف، رشد انفجاري قيمت در شرايط شروع رونق قابل تصور است. همراستايي اين موضوع با شرايط نااطميناني برجام و شرايط بازار ارز و نيز عدم ترميم قدرت خريد، هنوز تخليه انرژي نهفته دوره رکود را ميسر نکرده است. اين شرايط بازارهاي موازي مانند ارز و نيز عدم ترميم قدرت خريد، مي توانست به فرآيند تدريجي شدن رونق و رشد قيمت کمک کند که اين خود، با تحريک عرضه مي توانست بخشي از انتظار رشد انفجاري قيمت را کاهش دهد. اما اين اتفاق، به دليل گران شدن مصالح توليدي که مانع از شکل گيري حاشيه سود تحريک کننده براي بخش عرضه شد، هنوز حرکت مناسبي در افزايش توليد و عرضه آتي را در پي نداشته است.
    محمد حسن مرادي (صاحبنظر مالي مسکن): شرايط پيش آمده در بازار مسکن، عرصه را براي گروه هاي ميان درآمدي براي خريد خانه تنگ کرده و اقدامات صورت گرفته قبلي براي افزايش قدرت خريد آنها با ورود سوداگران به اين بازار و توهم فروشندگان بي اثر شده است.با وضع پيش آمده، مي توان انتظار داشت بخش مسکن با رکود مواجه شده و عملا بخش مسکن به کما برود. به نظرم اين بار بايد روي ساير بازارهاي اثرگذار بر مسکن همچون ارز و سپرده بانکي تمرکز کند.
    حميد ياري (صاحبنظر مالي مسکن): همزماني رونق مصرفي مسکن که از ابتداي سال گذشته بعد از يک رکود طولاني مدت بازار مسکن آغاز شده بود، با کاهش نرخ سود بانکي، افزايش نرخ ارز و اخبار منفي خروج آمريکا از برجام باعث ورود مجدد تقاضاي سرمايه اي به بازار مسکن شده و بسته شدن کانال هاي سرمايه گذاري و کاهش شديد نوسازها که به نوعي نشانگر قيمتي بازار در هر منطقه اي هستند باعث شده نوسانات شديدي در بازار مسکن تهران مشاهده شود.
    پروانه اصلاني (کارشناس اقتصاد مسکن): انباشت تقاضاي مصرفي و سرمايه اي براي خريد مسکن تحت تاثير دوره رکود اخير منجر به ورود بخش قابل توجهي از متقاضيان خريد مسکن به بازار شده است؛اين در حالي است که عرضه کافي براي پاسخگويي به اين حجم از متقاضي متناسب با نوع و جنس واحدهاي مسکوني مورد تقاضا در بازار وجود ندارد؛هم اکنون عمده تقاضا در بازار خريد مسکن معطوف به واحدهاي کوچک متراژ و ميان متراژ است؛افزايش قيمت مسکن در مقطع زماني فعلي به لحاظ آنکه طي چند سال اخير قيمت واقعي مسکن همواره با کاهش مواجه شده بود چندان غيرطبيعي و شوک گونه تلقي نمي شود.هر چند تحولات سياسي اخير و همچنين نوسانات ايجاد شده در بازارهاي موازي نيز در افزايش ناگهاني قيمت ها موثر بوده است؛اما پيش بيني مي شود به لحاظ افزايش شکاف بين قدرت خريد مردم و سطح قيمت مسکن در ماه هاي آتي شاهد کاهش حجم معاملات خريد و فروش مسکن باشيم؛حمايت از ساخت واحدهاي مسکوني کوچک متراژ وميان متراژ مصرفي براي ايجاد عرضه کافي در برابر تقاضاي غالب موجود، مهم ترين استراتژي کاهش التهاب در بازار مسکن است.
    ابوذر نجمي (کارشناس اقتصادي): افزايش پايه پولي طي سال هاي قبل و کاهش نرخ سود بانکي در شهريور 96 که منجر به خروج سپرده هاي بانکي به سمت بازار ارز، طلا و مسکن شد به اضافه ريسک بالاي نقدينگي به صورت ريالي، متوقف شدن بازار ارز که در نهايت به شدت گرفتن افزايش قيمت مسکن شد. چشم انداز پيش روي بازار مسکن در صورت ادامه وضعيت فعلي بازار مسکن طي دوره اي کمتر از يک سال آينده به رکود ختم مي شود.
    نرگس رزبان (کارشناس اقتصاد مسکن): رکود چند ساله بازار مسکن و کاهش ساخت و ساز (کاهش عرضه) که عمدتا به دليل کاهش سودآوري بازار مسکن نسبت به ساير بازارهاي رقيب از جمله بازار پول و کاهش تقاضا در بازار مسکن اتفاق افتاده است را مي توان ريشه رويدادهاي اخير در بازار ملک اعلام کرد. به واسطه رکود چندساله، بخش قابل توجهي از تقاضاي مصرفي مسکن به دوره هاي بعد منتقل شده و بازيابي بخشي از قدرت خريد از دست رفته مردم در چند سال اخير، طي يک سال گذشته منجر به رشد حجم معاملات و در نهايت قيمت ها شد؛ از سوي ديگر، شرايط بازار ارز و التهابات آن افزايش قيمت مسکن را به دنبال داشته و شرايط سياسي از جمله وضعيت برجام نيز موثر بوده است.
    سلمان خادم المله (تحليلگر اقتصادي): به دليل شرايط نامناسب اقتصادي و چشم انداز مبهم آتي احتمال تشديد رکود بالا است؛در اين ميان به نظر مي رسد مناطق خوش آب و هواي نزديک به شهرهاي بزرگ گزينه مناسبي براي سرمايه گذاري است؛هر چند در شرايط فعلي و در غياب ثبات اقتصاد کلان کشور پيشنهاد به خصوصي براي کنترل التهابات در بازار مسکن خطاب به سياست گذار اين بخش چندان قابل ارائه واثرگذار نيست، ولي تقويت عرضه مبتني بر جنس تقاضاي غالب توصيه مي شود.
    مسعود سعادتمند (کارشناس و فعال بازار مسکن): بازار مسکن «افزايش شديد قيمت هاي معاملاتي طي چند ماه گذشته به دليل کاهش عرضه در ساليان اخير، افزايش تقاضا، سياست هاي اقتصادي دولت و افزايش نرخ ارز» را شاهد بود که به «حجم گسترده معاملات سرمايه اي» و متعاقب آن «اعلام قيمت هاي پرت بالاتر از نرخ واقعي از سوي فروشندگان به دليل جو رواني بازار» منجر شد. در حال حاضر، «خروج خريداران مصرفي از بازار» در حال وقوع است که بدون آنها، سرمايه گذاري در بازار ملک نيز جذابيت خود را از دست خواهد داد. به نظر مي رسد اينها نشانه هاي «ورود بازار مسکن به رکود در آينده نه چندان دور» است که متعاقب آن و در صورت تثبيت نرخ ارز در سطوح فعلي و عدم تغيير فاحش در تعاملات بين المللي کشور نسبت به وضعيت فعلي، نتيجه آن «حذف قيمت هاي پرت از بازار»، «تثبيت نسبي قيمت ها در قيمت واقعي معاملاتي فعلي يا افزايش ملايم آن» و «کاهش تعداد معاملات» خواهد بود. به سازندگان پيشنهاد مي کنم واحدهاي خود (به ويژه واحدهاي تجاري) را در اين دوره باقي مانده در اسرع وقت به فروش رسانده، براي مدت محدودي از بازار خارج شوند و از فرصت هاي سرمايه گذاري در ساير بازارها استفاده کنند يا اگر امکان خروج ندارند، پيشنهاد مي کنم از فرصت فعلي براي فروش و تعريف پروژه هاي جديد براي داشتن محصول در دوره بعد استفاده کنند.
    سعيد حيدري (صاحب نظر مالي مسکن): در شرايط فعلي اقتصادي و تورم موجود، وام هاي بانک مسکن که عملا با يارانه دولتي پرداخت مي شود صرفا بايد به واحدهاي مسکوني تعلق گيرد که قيمت آنها از آخرين باري که مورد معامله قرار گرفته اند تا زمان حال (يعني زمان معامله مجدد و درخواست وام) حداکثر متناسب با نرخ تورم رشد کرده باشد و نه بيشتر. در اين مسير داشتن پايگاه جامع معاملات مسکن ضروري است.در صورت ادامه رشد قيمت مسکن در ميان مدت و حفظ شرايط رکودي و نزولي در املاک تجاري، شايد شاهد روزي باشيم که تبديل مجتمع هاي تجاري به مجتمع مسکوني (سوئيت ها) صرفه اقتصادي پيدا کنند.
    فخرالدين زاوه (کارشناس اقتصادي): رفتار قيمت ها در بازار مسکن در ماه هاي اخير، متفاوت از دوره هاي رونق قيمتي پيشين نيست. هرچند پيش بيني اغلب صاحب نظران آن بود که فشار ناشي از خانه هاي خالي جلوي افزايش شديد قيمت ها را مي گيرد؛ اما برآيند ساير عوامل، به ويژه سياست هاي پولي و ساختار بازار مسکن ايران و احتمالا سياست گذاري هاي صورت گرفته در بازارهاي موازي، منجر به تکرار رفتار سال هاي گذشته بازار مسکن شد. با توجه به آنکه اين نوسانات جزئي از ساختار بازار مسکن به شمار مي رود، شايسته است از سياست گذاري هاي عوام پسندانه –نظير تلاش براي مهار دستوري قيمت ها- و بدون توجه به علل ريشه اي، پرهيز شود. همچنين پيشنهاد مي شود سياست هايي که براي مواجهه با رکود بازار تجويز و پياده سازي شده اند به سرعت مورد بازبيني قرارگيرند؛ اين توصيه به معناي کنارگذاشتن سياست هاي پيشين نيست، بلکه منظور آن است که تاثير احتمالي چنين سياست هايي بر افزايش بهاي مسکن مورد ارزيابي قرار گرفته و در صورت نياز سياست هاي جديدي اتخاذ شود. توصيه اصلي نيز به سياست گذار آن است که به بررسي ريشه اي عوامل تکرار اين رفتار بازار مسکن بپردازد. پاسخ صحيح به اين سوال که سهم عوامل مختلف در تداوم رفتار پرنوسان بازار مسکن کشور چيست، عدم اطمينان هاي سياست گذاري هاي آتي را در اين بخش تا حد مناسبي کاهش مي دهد. توصيه ديگر نيز عبارت است از الگوبرداري از سازوکارهاي رايج و موفق در دنيا، مانند سياست هاي مالياتي مناسب براي جلوگيري از رواج سفته بازي.
    احتمالا مانند سال هاي گذشته پس از يک دوره کوتاه جهش قيمتي، شاهد دوره هاي طولاني تر سکون نسبي قيمت اسمي خواهيم بود؛ اما اينکه زمان چرخش چه زماني است و قيمت ها تا چه حد افزايش مي يابد، جزو سوال هاي ميليون دلاري به شمار مي رود. به طور کلي، آينده بازار بستگي به برآيند نيروهاي موجد شرايط کنوني دارد. در يک گزينه ممکن است ضعف تقاضا، منجر به تعديل تصميم عرضه کنندگاني شود که در طلب کسب سود بيشتر قيمت هاي پيشنهادي را افزايش داده اند. در چنين حالتي بديهي است تعجيل در خريد به نفع خريدار مصرفي يا سرمايه گذاران نيست. در مقابل، چنانچه اميد به تداوم افزايش قيمت هاي کنوني يا کنترل هاي دولت در بازارهاي موازي، منجر به گسترش سفته بازي در بازار مسکن شود، نمي توان از خريداران مصرفي انتظار داشت که با تعويق خريد خود، به افزايش بيشتر قيمت ها دامن نزنند.
    حامد خانجاني (صاحب نظر مسکن): ويژگي «بحران» تقليل سطح نيازها به نيازهاي اوليه است. بيشترين اثر تخريبي بحران ها قطع ارتباط افراد درگير با «آينده» و حبس آنها در «حال» است. تغيير از حالت ماندگار به حالت اضطرار. بازار مسکن متاثر از شرايط سياسي و اقتصادي کشور است و متاسفانه رفتار سياست گذار بيش از ساير طرف هاي درگير «بحران زده» است.
    ايرج رهبر (فعال ساختماني): «انباشت تقاضا ناشي از دوره رکود اخير در بازار مسکن»،«نابساماني و نوسانات ناگهاني در بازارهاي اقتصادي موازي همچون بازار ارز و سکه» و «ورود تقاضاي سرمايه اي به بازار مسکن» سه دليل عمده رشد محسوس قيمت ها در معاملات خريد وفروش آپارتمان هاي مسکوني طي ماه هاي اخير است. در اين ميان اتخاذ سياست هاي حمايتي به منظور کاهش شکاف بين قدرت خريد متقاضيان مصرفي و قيمت واحدهاي مسکوني در مقطع زماني فعلي از مهم ترين راهکارهاي حمايت از سمت تقاضاي مصرفي مسکن است. حمايت از ساخت مسکن در بافت هاي فرسوده شهري نيز ضرورت دارد.
    
    سمت و سوي مسكن در ۲۰ كامنت / صاحب نظران در نظرسنجي «دنياي اقتصاد» به ۴ پرسش روز بازار ملك پاسخ دادند
    


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4349 به تاريخ 23/3/97، صفحه 1 (صفحه اول)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 118 بار

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر
 جستجوی مطالب
کلمه مورد نظر خود را وارد کنيد

جستجو در:
همه مجلات عضو
مجلات علمی مصوب
آرشيو اين روزنامه
متن روزنامه های عضو
    
جستجوی پيشرفته



 

اعتماد
ايران
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
فصلنامه بين المللي شيمي نوين
شماره 3 (پياپي 503)
 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است