|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد97/10/20: «دنياي اقتصاد» از مخاطرات خريد ملك در فضاي مه آلود گزارش مي دهد: فايل هاي لعاب دار در بازار مسكن
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4527
يك شنبه 30 دي 1397


 راهنمای موضوعی نشريات
اين نشريه در گروه(های) زير قرار گرفته است:

?????


 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4519 20/10/97 > صفحه 7 (مسكن و عمران) > متن
 
 


«دنياي اقتصاد» از مخاطرات خريد ملك در فضاي مه آلود گزارش مي دهد: فايل هاي لعاب دار در بازار مسكن
8 اقدام احتياطي و 7 نوع آزمون براي آپارتمان هاي «قيمت متفاوت»

نويسنده: روزنامه دنياي اقتصاد

در شرايط مه آلود بازار مسكن كنوني كه علايم مشخصي براي ارائه راهنمايي قيمتي به متقاضيان مسكن وجود ندارد، عرضه فايل هاي رنگ و لعاب دار سبب شده احتياط در معامله ضرورت مضاعف پيدا كند. خريد در بازاري كه عرضه فايل هاي آراسته به لعاب قيمتي در آن شيوع پيدا كرده، دشواري هايي دارد و از اين رو بايد با لحاظ 8 احتياط و انجام 7 آزمون براي خريد آن اقدام كرد.

به گزارش «دنياي اقتصاد»، طوفان قيمتي و نيز رفتارهاي سفته بازانه و معاملات مكرر در ماه هاي اخير به ويژه در اواخر بهار و فصل تابستان امسال مهم ترين عامل مه آلود شدن بازار مسكن بود كه موجب شده خريد مسكن در ماه هاي اخير بسيار دشوار شود، چراكه علايم مشخص و كافي براي راهنمايي متقاضيان مسكن از بابت تشخيص قيمت مناسب خريد وجود ندارد و اگر هست نيز به سادگي قابل رويت نيست. در اين فضا طي هفته هاي اخير عرضه فايل هايي با رنگ و لعاب قيمتي در بازار مسكن شيوع پيدا كرده و متقاضيان مسكن در فاز جست وجو ممكن است هر هفته با تعدادي از اين املاك در فايل هاي موجود چه به شكل سنتي نزد واسطه ها و چه به صورت فايل اينترنتي در سامانه هاي معرفي فايل هاي ملكي روبه رو شوند.

مهم ترين ويژگي فايل هاي رنگ و لعاب دار بازار مسكن، قيمت پايين تر و شرايط متفاوت فروش در مقايسه با عرف كنوني بازار مسكن است. هرچند الزاما تمام اين فايل ها را نمي توان «مشكل دار» تلقي و چشم بسته از معامله آنها صرف نظر كرد، اما در عين حال تشخيص اينكه آيا ملك مورد نظر براي خريد مناسب است يا نه، مسووليت سنگيني روي دوش خريدار است؛ چراكه باارزش ترين سرمايه گذاري اكثر افراد در تمام دوران حيات، خريد ملك است و اگر به هر دليل اين سرمايه گذاري با شكست روبه رو شود، ميزان ضرر و زيان وارده به حدي است كه جبران آن بسيار دشوار و حتي براي طبقات پايين درآمدي ناممكن است.

از اين رو انجام احتياط براي خريد در بازار مه آلود مسكن ضرورت مضاعف پيدا كرده است. هرچند به دنبال ورود بازار مسكن به فاز ركود معاملات و ريزش قابل توجه معامله مسكن در ماه هاي اخير، اين انتظار در بازار مسكن شكل گرفته كه به زودي وارد فاز ثبات قيمتي شود و ممكن است بخشي از افزايش تعداد فايل هاي قيمت مناسب ناشي از پذيرش اين واقعيت از سوي سازنده ها و مالكان باشد، اما در عين حال با توجه به اينكه طبق آخرين آمارها در آذرماه همچنان شاهد رشد ماهانه ميانگين قيمت مسكن بوده ايم، درباره فايل هايي كه به لعاب قيمتي آراسته شده اند بايد با تامل بيشتري تحقيق و بررسي كرد، چراكه ممكن است با توجه به اينكه از دوره جهش قيمت مسكن عبور كرده ايم و در آينده نزديك بازار به ثبات قيمتي خواهد رسيد، برخي بخواهند در اين شرايط آپارتمان هاي مشكل دار خود را به بهانه ركود معاملاتي با قيمت هاي پايين عرضه كرده و به فروش برسانند.

در واقع برخي از اين فايل ها كه رنگ و لعاب گمراه كننده اي دارند، مي توانند موجب انحراف خريداران از مسير ايمن معاملات شوند و از اين رو بررسي دقيق و احراز سلامت فني و حقوقي آنها پيش از انجام معامله بسيار مهم است. در عين حال نبايد فراموش كرد كه برخي از سازنده ها و مالكان ممكن است به دليل «پول لازم بودن» واقعا قصد فروش زيرقيمت ملك خود را داشته باشند و از اين رو انصراف از خريد هر نوع فايل با قيمت فريبنده كار معقولي نيست.

به گزارش «دنياي اقتصاد»، فايل هاي لعاب دار بازار مسكن اغلب يك يا چند ويژگي از مجموع شش ويژگي كه در اين گزارش گردآوري شده را دارند. برخي از اين فايل ها به عنوان «حراج» و بعضا تا 50 درصد آراسته اند. ادعاي «ارزان فروشي» و اعلام «فروش ويژه» از ديگر ويژگي هاي فايل هاي لعاب داري است كه با قيمت متفاوت از عرف بازار هر منطقه عرضه شده اند. چهارمين ويژگي اين فايل ها، وارونه جلوه دادن شرايط بازار مسكن است؛ در بازار كنوني كه بسياري از خريد دست كشيده اند و اين باور فراگير شده كه قيمت ها در سقف است و جاي افزايش ندارد، آگهي دهنده اين آپارتمان ها خريداران را به عجله براي خريد دعوت مي كنند و اين در حالي است كه با توجه به ركود معاملاتي، عجله در خريد جايي در بازار فعلي ندارد.

ويژگي پنجمي كه به واسطه آن فايل هاي مسكن لعاب دار مي شود، استفاده از عبارت هاي مهيج نظير «فرصت باور نكردني»، «بهترين فرصت خانه دار شدن» و مواردي از اين دست است كه در فايل درج مي شود. همچنين برخي از اين آپارتمان هاي عرضه شده با لعاب «فروش اقساطي» و بعضا «بدون سود» آراسته مي شوند. اين در حالي است كه معامله گران عادي بازار مسكن نه تنها حاضر به دادن چنين امتيازهايي در شرايط فعلي نيستند، بلكه با توجه به اينكه تورم مسكن متوقف نشده، حتي از قبول پرداخت يك سوم از وجه معامله در زمان تنظيم سند در دفتر اسناد رسمي كه قبلا عرف بوده، خودداري مي كنند و در ماه هاي اخير عمدتا 20 درصد از ثمن معامله در زمان تنظيم سند تسويه شده است.  در فضاي مه آلود كنوني تشخيص اينكه فايل هاي لعاب دار مشكل دار هستند يا نه، كار ساده اي نيست و ممكن است خطراتي در كمين كساني باشد كه قصد خريد اين آپارتمان ها را دارند، از اين رو 8 مورد احتياطي براي عبور از مخاطرات احتمالي به خريداران مسكن گوشزد مي شود. ممكن است ملك موردنظر پرونده حقوقي قضايي نزد دادگستري داشته باشد و سلامت حقوقي آن محرز نباشد. شايد انگيزه برخي از فروشنده هايي كه ملك خود را به حراج مي گذارند، همين باشد كه ملك مشكل دار را با عجله فروخته و هر مقدار كه مي توانند از قبل يك معامله حتي نيمه تمام نقدينگي كسب كنند. احتياط ديگر درباره سند ملك بايد صورت گيرد.

ممكن است برخي از فايل هاي لعاب دار اصلا سند نداشته باشد و زمان صدور سند آن مشخص نباشد. سومين احتياط در ارتباط با احتمال نداشتن پايان كار ساختمان بايد صورت گيرد. اگر آپارتماني به دليل اينكه پايان كار ندارد، زير قيمت عرضه مي شود، خريدار بايد بداند كه مشكل دقيقا چه بوده است، چراكه ممكن است ملك در جايي يا به نحوي ساخته شده باشد كه با قوانين موجود هيچ گاه امكان صدور پايان كار براي آن نداشته باشد. احتياط چهارم درباره انعقاد قرارداد خريد و فروش ملك با ارقام صوري است. ممكن است مالك فايل هاي لعاب دار از خريدار بخواهد قرارداد با درج رقم واقعي ثمن معامله انجام نشود و براي اين امر توجيهاتي هم كه ظاهر منطقي دارد، مطرح كند؛ اما يك معامله شفاف قطعا به سلامت نزديك تر است تا معامله با قيمت هاي غيرواقعي. به عنوان مثال ممكن است مالك از خريدار بخواهد به منظور فرار مالياتي، ثمن معامله نصف آنچه كه در حقيقت پرداخت مي شود، در قرارداد درج شود. واقعيت اين است كه اگر دعواي حقوقي درباره اين ملك ايجاد شود و شما بخواهيد ارقامي كه به فروشنده بابت ملك پرداخته ايد را بازستانيد، اثبات اينكه رقمي بيشتر از آنچه در قرارداد درج شده از سوي شما پرداخت شده، كار بسيار دشواري است و ممكن است با هيچ ابزار حقوقي نتوانيد حق خود را احقاق كنيد، چراكه در سند مكتوب، رقم كمتري درج شده و به امضاي شما رسيده است. پنجمين احتياط درباره فايل هاي رنگ و لعاب دار بازار مسكن ناظر بر اصرار فروشنده بر عدم اخذ كد رهگيري است. فروشنده ممكن است براي اين درخواست خود توجيهات انحرافي مطرح كند و به عنوان مثال اين طور بگويد كه قصد دارد از پرداخت هزينه هاي مصوب يا ماليات ارزش افزوده به مشاوران املاك خودداري كند و به همين خاطر نمي خواهد كد رهگيري رسمي بابت معامله دريافت كند. اين توجيه يا هر توجيه ديگري بايد به منزله زنگ خطر براي خريدار ملك باشد و احتياط هاي لازم را درباره معامله مذكور انجام دهد.  خطر ششم كه در كمين برخي از خريداران فايل هاي لعاب دار بازار مسكن بوده و مستلزم احتياط است اين است كه شايد ملك مورد معامله كه اكنون فاقد سند است، هيچ گاه امكان اخذ سند نداشته باشد و درباره اين موضوع بايد تحقيقات لازم انجام شود. همچنين بايد درباره اينكه آيا ملك داراي شرايط خاصي است كه روي نحوه بهره برداري آن اثر مي گذارد، بررسي و احتياط شود. در نهايت هشتمين مورد احتياطي كه بايد مورد توجه خريداران فايل هاي لعاب دار باشد، سكونت مستاجر بدسابقه و حاشيه ساز در ملك است كه بعضا مي تواند خريدار را مجبور به طي يك مسير حقوقي پيچيده براي تخليه و احقاق حقوق مالكيت كند.

راهكار كسب اطمينان در بازار مه آلود

به گزارش «دنياي اقتصاد»، هفت راهكار براي كسب اطمينان پيش روي متقاضيان خريد فايل هاي لعاب دار بازار مسكن وجود دارد كه اولين و از مهم ترين اين راهكارها، آزمون ارزيابي قيمتي است. براي اين منظور لازم است خريدار قبل از اينكه چشم بسته پاي معامله فايل مورد نظر برود يا از خريد آن دست بكشد، تشخيص دهد كه قيمت پيشنهادي مالك واقعا پايين است يا اينكه به دليل مشكلات احتمالي فايل، اين قيمت پيشنهاد شده است؟ سه مسير ساده و سريع براي ارزيابي قيمت ملك بايد طي شود؛ اول بررسي قيمت پيشنهادي املاك مشابه در محدوده مورد نظر است كه براي اين منظور مي توان به سامانه هاي الكترونيكي عرضه فايل از طريق اينترنت مراجعه كرد. راه دوم كه بايد پيموده شود، ارزيابي قيمت قطعي املاك در محدوده مورد نظر با سن بناي مشابه از طريق سامانه اطلاعات بازار املاك ايران است كه در آن كليات ويژگي هاي آپارتمان هاي فروخته شده در تهران و چند شهر بزرگ درج مي شود و به شكل رايگان از طريق اينترنت در دسترس همگان قرار دارد. طبعا ممكن است اختلافي ميان قيمت هاي پيشنهادي و قطعي معاملات وجود داشته باشد اما معمولا اين اختلاف آن قدر زياد نيست. مسير سوم نيز تحقيق ميداني در محل و اطلاع از قيمت آخرين معاملات انجام شده در بنگاه هاي ملكي است. اگر ميان اين قيمت ها و قيمت پيشنهادي فايل لعاب دار اختلاف فاحش وجود داشته باشد، بايد از 6 راهكار ديگر كسب اطمينان از سلامت فايل استفاده شود. البته ممكن است تمام اين راهكارها كه در ادامه مي آيد طي شود و ملك با وجود قيمت پايين، مشكلي به لحاظ سلامت فني، حقوقي و ثبتي نداشته باشد، لازم است تحقيق مضاعفي از واسطه هاي ملكي باسابقه و خوشنام محله انجام و در نهايت براي خريد ملك تصميم گيري شود.

پرهيز از هرگونه عجله و اختصاص زمان كافي براي انجام تحقيقات به ويژه در بازار كنوني كه تعداد خريداران واقعي در آن به شدت كاهش يافته است، اصل دومي است كه بايد از سوي خريداران اين فايل ها رعايت شود. همچنين خريدار بايد به عنوان سومين راهكار با اتكا به خود و يافته هاي خود، درباره خريد تصميم گيري كند. او بايد بداند كه هيچ كس به اندازه خودش نگران سرمايه اي كه در حال تبديل به دارايي ملكي است، نبوده و نخواهد بود و در نتيجه با اتكا به تحقيقات خود و نه اظهارات و ادعاهاي بدون سند و مدرك ديگران، تصميم نهايي را اتخاذ كند. پذيرش اين واقعيت به خريدار كمك مي كند كيفيت تحقيقات خود را ارتقا دهد.

راهكار چهارم كه براي كسب اطمينان از صحت و سلامت ملك مورد نظر كمك مي كند، آزمون درخواست رويت سند ملك است. اگر مالك به هر شكل از عرضه سند يا ديگر مدارك ملكي براي رويت خودداري كرد، كار عاقلانه اين است كه خريدار در هر مرحله از معامله كه باشد، از انجام آن انصراف دهد. اما در صورت مشاهده سند، امكان استعلام صحت آن از دفاتر اسناد رسمي وجود دارد و اين فرآيند معمولا كمتر از سه روز به طول مي انجامد. آزمون پنجم نيز درخواست رويت مدارك تكميلي اعم از بنچاق، صورت مجلس تفكيكي و مواردي از اين دست است كه به احراز سلامت حقوقي و ثبتي ملك كمك مي كند. عدم ارائه اين مدارك نيز بايد براي خريدار سوال برانگيز باشد و در تصميم نهايي او اثر بگذارد. به عنوان مثال در اين مدارك مشخص مي شود ملك به امكاناتي از قبيل پاركينگ و انباري مجهز است يا نه. راهكار بعدي آزمون تشخيص هويت فروشنده است. در اين مرحله لازم است در صورتي كه فروشنده شخص حقوقي است، مدارك ثبتي آن ارزيابي و خريدار مطمئن شود كه شركت يا مجموعه حقوقي كه طرف حساب اوست، يك مجموعه ثبت شده رسمي است. آزمون ششم از طريق استعلام شهرداري ميسر مي شود. اگر مالك مدعي شد كه سند در حال صدور است و پايان كار نيز به رويت خريدار نرسيد، مي توان از شهرداري درخصوص برخورداري ملك از گواهي پايان كار استعلام كرد.

در نهايت راهكار هفتم نيز اخذ كد رهگيري بابت ثبت رسمي معامله در سامانه اطلاعات بازار املاك از سوي مشاوران املاك است. اين كد پس از دريافت قابليت استعلام به شكل پيامكي را دارد. همچنين در زمان انجام معامله لازم است مشخصات ملك در قرارداد كنترل شود تا مغايرتي با سند نداشته باشد. هرچند همان طور كه اشاره شد، الزاما تمام فايل هاي لعاب دار مشكل دار نيستند، اما خريد در بازار مه آلود مسكن آدابي دارد كه اگر رعايت نشود، ممكن است موجب تحميل ضرر و زيان جبران ناپذير به خريدار شود.

«دنياي اقتصاد» از مخاطرات خريد ملك در فضاي مه آلود گزارش مي دهد: فايل هاي لعاب دار در بازار مسكن


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4519 به تاريخ 20/10/97، صفحه 7 (مسكن و عمران)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 14 بار

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر
 جستجوی مطالب
کلمه مورد نظر خود را وارد کنيد

جستجو در:
همه مجلات عضو
مجلات علمی مصوب
آرشيو اين روزنامه
متن روزنامه های عضو
    
جستجوی پيشرفته



 

اعتماد
ايران
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
مجله بيوتكنولوژي غذايي كاربردي
شماره 1 (پياپي 18)
 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است