|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد97/11/18: بدترين شهرها براي مستاجران
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4586
پنج شنبه 29 فروردين 1398


 راهنمای موضوعی نشريات
اين نشريه در گروه(های) زير قرار گرفته است:

?????


 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4543 18/11/97 > صفحه 1 (صفحه اول) > متن
 
 


بدترين شهرها براي مستاجران
تنش مستاجران تهران با 10 بازار گران اجاره در جهان مقايسه شد


دنياي اقتصاد : رتبه بندي بدترين شهرها براي اجاره نشيني در سال 2018 نشان مي دهد اجاره نشين هاي ساكن هنگ كنگ، سخت ترين وضعيت را به لحاظ پرداخت بيشترين اجاره بهاي ماهانه (براي واحد مسكوني دو خوابه) دارند. در اين شهر نسبت اجاره بها به درآمد مستاجرها نيز بيشترين -76 درصد- است. هرچند شهرهاي ايران در اين رتبه بندي، مورد بررسي «دويچه بانك» قرار نگرفته است، اما بازار اجاره مسكن «تهران» چنانچه از بابت «نسبت اجاره بها به درآمد» با اين 10 شهر مقايسه شود، دوم خواهد شد. تجربه موفق دولت ها در تنظيم اجاره تشريح شده است.

دويچه بانك(بانك آلماني)، در گزارشي 10 شهر گران براي اجاره نشيني در سال 2018 را معرفي كرد. در اين گزارش 10 شهر گران دنيا براي اجاره نشين ها در سال ميلادي گذشته براساس نسبت ميانگين اجاره بهاي ماهانه واحدهاي مسكوني دو خوابه به متوسط درآمد ماهانه خانوارها بر حسب دلار محاسبه و اعلام شده است؛ در واقع اين گزارش نسبت اجاره بهاي ماهانه به ميانگين درآمد خانوارهاي متوسط در اين شهرها را محاسبه كرده است. اين گزارش نشان مي دهد هم اكنون دست كم در 10 شهر دنيا اجاره بهاي مسكن در حال خارج شدن از استطاعت مالي مستاجران است چرا كه ميانگين اجاره بهاي يك واحد مسكوني دو خوابه در اين شهرها بين 30 تا 76 درصد از درآمد ماهانه اين خانوارها را مي بلعد. اين در حالي است كه براساس بررسي هاي به عمل آمده در كشورهايي كه سياست هاي موفق براي حمايت از مستاجران در آنها به اجرا درآمده است نسبت ميانگين اجاره بها به متوسط درآمد ماهانه خانوارها معمولا از 30 درصد تجاوز نمي كند. در گزارش دويچه بانك، از شهرهاي هنگ كنگ در چين، سان فرانسيسكو و نيويورك سيتي در آمريكا، پاريس در فرانسه، لندن در انگلستان، زوريخ در سوئيس، بوستون در آمريكا، سيدني در استراليا، دوبلين در ايرلند و سنگاپور به ترتيب به عنوان 10شهر گران دنيا در سال 2018 براي اجاره نشين ها نام برده شده است. نسبت ميانگين هزينه اجاره يك واحد مسكوني دو خوابه در هنگ كنگ به متوسط درآمد ماهانه مستاجران اين كشور 76 درصد، در سان فرانسيسكو 58 درصد، نيوريورك سيتي 51درصد، پاريس 56درصد، لندن 55 درصد، زوريخ 30 درصد، بوستون 38 درصد، سيدني 46 درصد، دوبلين 58درصد و سنگاپور 44درصد محاسبه شده است.

رتبه بندي در اين جدول براساس متوسط اجاره بهاي ماهانه واحدهاي مسكوني دو خوابه بر حسب دلار انجام شده و در كنار آن با ذكر ميانگين درآمد خالص ماهانه خانوارها به دلار، نسبت هزينه اجاره به درآمد محاسبه شده است. اين در حالي است كه گران ترين شهر در اين رتبه بندي به لحاظ متوسط اجاره ماهانه يك آپارتمان دوخوابه در واقع به دليل آنكه بالاترين نسبت اجاره به متوسط درآمد ماهانه را به خود اختصاص داده است درعين حال پرتنش ترين شهر براي اجاره نشيني در سال 2018 در اين رتبه بندي بوده است. به گزارش «دنياي اقتصاد»، وضعيت فعلي اجاره بهاي واحدهاي مسكوني در شهر تهران نشان مي دهد اگر قرار بود در اين رتبه بندي شهر تهران نيز به عنوان يكي از شهرهاي گران دنيا به لحاظ اجاره نشيني مورد بررسي قرار بگيرد، به لحاظ نسبت ميانگين اجاره بهاي ماهانه يك آپارتمان دوخوابه (مساحت 75 مترمربع) به متوسط درآمد ماهانه خانوارها در تهران، در جايگاه دوم قرار مي گرفت؛ هر چند متوسط اجاره بهاي ماهانه در اين شهر در مقايسه با ميانگين اجاره بهاي ماهانه در 10 شهر مورد بررسي به مراتب كمتر است. ميانگين اجاره بهاي ماهانه هرمترمربع واحد مسكوني در شهر تهران پاييز امسال به 35 هزار تومان رسيد؛ محاسبه ميانگين اجاره بهاي ماهانه يك واحد مسكوني معمولي دو خوابه در شهر تهران نشان مي دهد اين ميزان در طول يك ماه به طور متوسط معادل 360 دلار (معادل 2 ميليون و 625 هزار تومان) است؛ اين در حالي است كه متوسط درآمد ماهانه خانوارها در استان تهران (براساس آمارهاي سال 96) حدود 4 ميليون و300 هزار تومان برآورد شده است؛ بنابراين نسبت اجاره بهاي يك واحد مسكوني 75 مترمربعي دو خوابه در طول يك ماه به درآمد ماهانه خانوارها در تهران معادل 61 درصد است؛ آمارها نشان مي دهد هم اكنون 42 درصد جمعيت تهران و 25 درصد جمعيت كشور اجاره نشين هستند؛ همچنين سهم مسكن از كل هزينه خانوارهاي شهري در كشور 33 درصد و اين سهم در شهر تهران براي كل خانوارها 41 درصد برآورد شده است؛ سهم 61 درصدي اجاره بها از كل درآمد ماهانه خانوارها مربوط به خانوارهاي اجاره نشين در واحدهاي مسكوني دو خوابه با ميانگين متراژ 75 مترمربع است. با اين محاسبه در صورتي كه قرار بود شهر تهران نيز در اين بررسي قرار بگيرد، پايتخت، به لحاظ سهم اجاره بهاي مسكن از متوسط درآمد خانوارها در طول يك ماه، در رتبه دوم قرار مي گرفت. بررسي ها نشان مي دهد اختلاف ميانگين درآمد ماهانه خانوارهاي تهراني با متوسط درآمد ماهانه خانوارها در 10 كشور مورد بررسي از سوي دويچه بانك موجب شده است اگرچه ميزان اجاره بهاي ماهانه براي اجاره يك واحد مسكوني دو خوابه در شهر تهران به مراتب كمتر از اجاره بهاي واحدي مشابه در 10شهر مورد بررسي است اما پس از محاسبه نسبت اجاره به درآمد ماهانه خانوارها، شهر تهران به لحاظ سهم اجاره بها از درآمد ماهانه خانوارها، در رتبه دوم قرار مي گيرد. در چنين شرايطي اين سوال ايجاد مي شود كه چگونه مي توان اين نسبت را با ميزان درآمد ماهانه فعلي خانوارها كاهش داد يا به عبارت ديگر راهكارهاي تعديل اجاره بها براي مستاجران پايتخت چيست تا بتوان به واسطه استفاده از اهرم ها و ابزارهاي موثر، فشار موجود بر خانوارهاي مستاجر را كم كرد.

تجربه هاي دست كم 10 كشور موفق دنيا در حوزه مديريت بازار اجاره نشان مي دهد در اين كشورها حداقل با اجراي 6 سياست اصلي و كليدي بدون اقدام و مداخله دستوري، برنامه هايي تدارك ديده شده است كه به واسطه نهادينه شدن برخي ضوابط در بازار اجاره اين كشورها، سطح اجاره بها تعديل شده است؛ به طوري كه ميانگين اجاره بهاي ماهانه در اين كشورها از 30 تا 50 درصد متوسط درآمد خانوارها تجاوز نمي كند و در عمده موارد معادل كمتر از 30 درصد ميانگين درآمد ماهانه خانوارها است.

بررسي هاي انجام شده از سوي دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي در اين زمينه نشان مي دهد، سياست هاي موفقي در دست كم 10 كشور دنيا شامل آمريكا، آلمان، اتريش، مالزي، ژاپن، فرانسه، ايرلند، اسپانيا، سوئيس، تركيه و... به اجرا درآمده است كه اين سياست ها هم اكنون به عنوان قوانين اجاره داري در اين كشورها به نفع مستاجران منجر به تعديل سطح اجاره بهاي واحدهاي مسكوني شده است. اين در حالي است كه به واسطه اعمال سياست هاي مشوق، سرمايه گذاران بازار املاك استيجاري نيز از اين سياست ها منتفع مي شوند.

در عمده اين كشورها عمده قراردادهاي اجاره مسكن به صورت «بلندمدت» و «چند ساله» تنظيم مي شود؛ طول دوره قراردادهاي اجاره مسكن در كشور اتريش 3 سال، ژاپن 3 تا 5 سال، فرانسه 3 تا 6 سال، ايرلند 4 سال، اسپانيا 3 سال، سوئيس 6 سال، ايالات متحده آمريكا 2 سال و در كشورهايي مانند آلمان، دانمارك، فنلاند، هلند و سوئد با «پايان باز» يعني بدون محدوديت زماني است. اين قوانين به خصوص براي خانه هاي قديمي با نظارت بيشتري اعمال مي شود و در بازار اجاره مسكن اين كشورها بيش از ساير واحدها مورد توجه است؛ «افزايش اجاره بهاي مسكن به صورت چند ساله يا هر چند سال يكبار» از ديگر اهرم هاي تنظيم كننده بازار اجاره مسكن در اين كشورها است؛ به عنوان مثال اجاره بهاي مسكن معمولا در كشور آلمان هر 5 سال يك بار به روز رساني مي شود و شهرداري ها به عنوان دولت هاي محلي متناسب با ميزان تورم عمومي اقدام به تغيير سطح اجاره بهاي واحدهاي مسكوني در اين كشور مي كنند. در كشورهايي نظير ژاپن و اتريش و... نيز اين موضوع وجود دارد؛ «اعمال مشوق هاي مالياتي» به عنوان سومين سياست تنظيم كننده بازار اجاره بهاي مسكن در كشورهايي كه به الگوهاي موفق براي ساماندهي و تنظيم بازار اجاره دست يافته اند قابل ذكر است؛ به عنوان مثال ميانگين ماليات هاي دريافتي از موجران در كشور ژاپن مطابق با بررسي هاي صورت گرفته 5 درصد است كه اين موضوع منجر به ايجاد انگيزه مضاعف در سرمايه گذاران براي سرمايه گذاري در ساخت واحدهاي مسكوني استيجاري مي شود.

«حمايت از ساخت پروژه هاي استيجاري» از روش هاي اصلي واهرم هاي مهم تنظيم بازار اجاره مسكن در كشورهاي مختلف است؛ در آمريكا و چند كشور ديگر، تسهيلات ساخت واحدهاي مسكوني استيجاري با دوره بازپرداخت 20 سال و بيشتر پرداخت مي شود؛ عرضه شركتي خانه هاي اجاره اي كه منجر به كاهش تعداد موجران در عين عرضه انبوه واحدهاي استيجاري مي شود و افزايش ريسك خالي گذاشتن خانه ها براي موجران در عين ضمانت حقوقي محكم براي بازگرداندن اجاره بهاي بالاتر از حد به مستاجران از جمله مهم ترين ابزارها و اهرم هاي تنظيم كننده بازار اجاره در اين كشورها محسوب مي شود. همچنين تاسيس صندوق هاي سرمايه گذاري پروژه هاي استيجاري و صندوق هاي تراست مسكن، با حمايت دولت منجر به پرداخت تسهيلات با بهره صفر تا يك درصدي به سرمايه گذاران و سازندگان واحدهاي مسكوني اجاره اي مي شود؛ ضمن اينكه اجاره بهاي دريافتي از محل اين خانه ها براي 75 درصد واحدهاي استيجاري كمتر از 30 درصد متوسط درآمد ماهانه خانوارها و تنها 25 درصد آن بين 30 تا 50 درصد متوسط درآمد خانوارها تعيين مي شود. در واقع بازار اجاره در استطاعت در اين كشورها بازاري است كه در آن ميانگين سطح اجاره بها براي عمده مستاجران كمتر از 30 درصد از درآمد ماهانه آنها را به خود اختصاص دهد. «پرداخت يارانه نقدي اجاره بها در قالب كوپن هاي اجاره» به عنوان مثال در كشور آمريكا از ديگر روش هاي حمايت از مستاجران است؛ در اين كشور براي اينكه كم درآمدها از بازار خصوصي مسكن اجاري آسيب نبينند سياستي موفق به اجرا درآمده است كه در پي آن كوپن هاي اجاره به ضميمه قرارداد اجاره به مستاجران داده مي شود. همچنين شهرداري ها مي توانند براي حمايت از مستاجران به منظور ساخت و افزايش عرضه واحدهاي استيجاري «اوراق قرضه» صادر كنند؛ اين اوراق معاف از ماليات است و بنابراين همين معافيت مالياتي به عنوان مشوقي قدرتمند براي جذب سرمايه به بازار ساخت واحدهاي استيجاري كارآمد خواهد بود.

بدترين شهرها براي مستاجران


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4543 به تاريخ 18/11/97، صفحه 1 (صفحه اول)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 30 بار

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
كيهان
 پيشخوان
مجله فرهنگ و ارتقاي سلامت
متن مطالب شماره 2 (پياپي 3)، تابستان 1397را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است