|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد97/12/28: مشتريان جديد ويلاهاي شمال
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4630
شنبه 25 خرداد 1398


 راهنمای موضوعی نشريات
اين نشريه در گروه(های) زير قرار گرفته است:

?????


 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4574 28/12/97 > صفحه 7 (مسكن و عمران) > متن
 
 


مشتريان جديد ويلاهاي شمال
هشدار درباره «ماسك عرضه» در بازار ويلا


«دنياي اقتصاد» از تغييرات عيد تا عيد در بازار املاك «استان پرسفر» گزارش مي دهد

طبقه بندي فايل ها به 4 گروه قيمتي

دنياي اقتصاد : بازار معامله ويلا در شهرهاي شمالي كشور با شش تغيير و تحول عمده در فاصله ايام شب عيد سال گذشته تا كنون روبه رو شده است. تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» از وضعيت بازار ويلا در شهرهاي مهم استان مازندران به عنوان پرسفرترين استان كشور در نوروز سال جاري نشان مي دهد، اولين تغيير افزايش ميانگين 50تا 100درصدي قيمت ويلا در اين شهرهاست. بازار ويلا همچنين در شب عيد 98 دچار تغيير فاز نسبت به شب عيد 97 شده و بر خلاف سال گذشته كه وضعيت ركودي بود، اكنون ديگر شرايط ركودي ندارد؛ هر چند قيمت هاي ويلا به حدي افزايش يافته كه حجم معامله در آن همچنان محدود است و بازار را نمي توان در فاز رونق توصيف كرد؛ اما در عين حال مي توان اين گزاره را تاييد كرد كه بازار ويلا از ركود خارج شده است.

دو تغيير ديگر بازار ويلا در جنس تقاضا رخ داده است؛ به اين ترتيب كه تقاضاي تهراني ها براي خريد ويلا در يك سال اخير با كاهش چشمگير روبه رو شده است. همچنين تقاضاي جديدي براي خريد ويلا از مبدا استان هاي مركزي و برخي شهرهاي جنوبي كشور شكل گرفته است. پنجمين تغيير و تحول بازار معاملات ويلا تحت تاثير فراگير شدن عرضه در بستر فضاي مجازي رخ داده و آن، افزايش فايل هاي پوچ با تبليغات ماسك دار در فضاي مجازي است. در كنار اين موارد افزايش تمايل به خريد ويلاهاي شهركي تفاوت ديگر بازار ويلا در سال جاري نسبت به سال گذشته است. به گزارش «دنياي اقتصاد»، هر سال گروهي از متقاضيان خريد ويلا در شهرهاي شمالي، ايام تعطيلات نوروز را براي جست وجو، بازديد و خريد ويلا انتخاب مي كنند و از اين رو «دنياي اقتصاد» در روزهاي پاياني سال طي گزارشي حال و هواي بازار ويلا را توصيف مي كند. بازار معامله ويلا در شهرهاي شمالي كشور طي يك سال اخير با دو تغيير عمده در جنس تقاضا روبه رو شده است. تغيير اول مربوط به مقصود خريداران ويلا است. تا پيش از اين هدف اصلي مشتريان ويلا در شهرهاي شمالي، خريد محل اقامت با قصد تفريح و تفرج بود، در حالي كه اكنون خريد ويلا با دو انگيزه استفاده به عنوان «خانه دوم» يا «سرمايه گذاري» افزايش يافته و به انگيزه اصلي خريداران ويلا تبديل شده است.

تحقيقات ميداني از بازار ويلا در استان مازندران و برخي از شهرهاي استان گيلان نشان دهنده حاكم شدن يك وضعيت جديد و بي سابقه در اين بازار است. امسال بازار ويلاي شمال عملا به بازار «خريد خانه دوم» براي ساكنان تهران و شهرهاي مركزي كشور تبديل شده و خريداران صرفا جنبه توريستي براي خريد خود قائل نيستند؛ اين موضوع را هم عمدتا ناشي از فراگير شدن تدريجي خشكسالي مي دانند. از سوي ديگر با توجه به رشد قيمت ويلا در سال جاري، سرمايه گذاري نيز يك مقصود جديد ديگر براي خريد ويلا است. البته در گذشته نيز تقاضاي سرمايه اي در بازار ويلا حضور داشت اما اين حضور به حدي كمرنگ بود كه بود و نبود آن تاثيري بر شرايط رونق يا ركود بازار نمي گذاشت.

تعبير خانه دوم نيز از اين بابت به تقاضاي جديد خريد ويلا اطلاق مي شود كه در گذشته كه هدف، فقط اقامت تفريحي در ويلا بود، مدت اقامت بسيار محدود و مثلا در حد سالي دو يا سه بار به مدت پنج روز بود؛ اين در حالي است كه اكنون ميزان اقامت در ويلا به دفعات بيشتر و مدت زمان تا 15روز افزايش يافته است. تغيير دوم در جنس تقاضا كه طي يك سال اخير رخ داده، مربوط به مبدا متقاضيان خريد ويلا است. در سال هاي گذشته مشتري اصلي ويلاهاي شمال تهراني ها بودند و تقاضا از شهرهاي ديگر بسيار محدود بود. اين در حالي است كه طي يك سال گذشته از ميزان تقاضاي ويلا در شهرهاي شمالي از سوي تهراني ها كاسته شده و بر تعداد مشتريان از ديگر شهرها به ويژه شهرهايي نظير اصفهان، يزد و برخي از شهرهاي جنوبي كشور افزوده شده است. تحليل واسطه ها اين است كه رشد تقاضاي خارج از تهران براي خريد ويلا در شمال شهر ناشي از مشكلاتي همچون كمبود آب و گرد و غبار در برخي از استان هاي مركزي و جنوبي باشد.

از طرفي واسطه ها كاهش تقاضاي خريد ويلا در شمال از سوي تهراني ها را به شرايط بازار مسكن در پايتخت نسبت مي دهند. آنها معتقدند در شرايطي كه قيمت مسكن در تهران در اغلب محله هاي متوسط مترمربعي 14-15 ميليون تومان شده، طبيعي است تهراني ها ترجيح مي دهند تمام توان مالي خود را صرف خريد آپارتمان در تهران كنند. در گذشته اين امكان وجود داشت كه با يك ميليارد تومان يك آپارتمان متوسط در يك منطقه متوسط تهران خريداري كرد و يك ويلا در يك منطقه مطلوب شمال نيز با بقيه دارايي نقدي قابل تملك بود. اما اكنون بازار مسكن در تهران به گونه اي است كه براي خريد خانه، برخي حتي به فروش ويلاي شمال روي مي آورند. اغلب واسطه ها رونق نسبي بازار ويلا در سال 97 را به ماجراي فراگير شدن تدريجي «خشكسالي» در كشور نسبت مي دهند. در مجموع مي توان شرايط جديد بازار ويلا را اين طور توصيف كرد كه يك رقيب جديد براي تهراني ها در سمت تقاضا موجوديت پيدا كرده است؛ هر چند كلمه رقيب براي اين بازار چندان قابل استفاده نيست، چراكه اساسا در بازار ويلا هيجان خريد مشابه بازار مسكن نيست. بازار عرضه و تقاضاي ويلا در شمال يك تغيير اساسي اما غيرمحسوس ديگر نيز پيدا كرده است؛ طوري كه در يكي، دو سال اخير، تقاضا و عرضه ويلا در روستاهاي اطراف شهرهاي مطرح شمالي فوق العاده افزايش يافته است. ميل به ويلاداري در روستاها شايد ناخودآگاه افزايش پيدا كرده و اگر خريداران ويلا در بدو جست وجو مي دانستند به بازديد يك ملك در روستا مي روند، قدري مقاومت مي كردند اما پس از بازديد و با مشاهده موقعيت خوب ملك و دسترسي نسبتا مطلوب به جنگل و دريا، به خريد ويلا در روستا راغب شده اند.

تازه ترين وضعيت قيمتي ويلاهاي شمال

به گزارش «دنياي اقتصاد»، تحقيقات ميداني از بازار معاملات ويلا حاكي از افزايش تا دو برابري قيمت ها در شهرهاي پرمتقاضي و برند به ويژه در استان مازندران است. البته حال و هواي عمومي بازار ويلا در گيلان نيز تفاوت چنداني با مازندران ندارد، اما تمركز تحقيق ميداني «دنياي اقتصاد» بر استان مازندران بوده كه نشان دهنده رشدميانگين  50تا 100 درصدي قيمت ويلا نسبت به شب عيد 97 است. طي يك سال اخير رشد قيمت ويلا در شهرهاي شمالي بيشتر از رشد قيمت مسكن اعم از آپارتمان و خانه در شهرهاي شمالي بوده است.  بر اساس گزارش رسمي مركز آمار، سهم دو استان گيلان و مازندران از معاملات ملك اعم از ويلا، آپارتمان و خانه از معاملات كل كشور طي سه فصل نخست امسال، 6 درصد بوده كه گفته مي شود بخش زيادي از اين تعداد، ويلا بوده است. متوسط قيمت ويلا، آپارتمان و خانه در اين دو استان شمالي در مقايسه با 9 ماهه مشابه سال 96 با 30 درصد افزايش روبه رو شد و حجم معاملات نيز در اين مدت 40 درصد افزايش يافته است. البته اين رقم رشد مربوط به خانه، آپارتمان و ويلا و نيز مربوط به تمام شهرهاي دو استان مذكور است، در حالي كه رقم رشد قيمت ويلا كه از تحقيقات ميداني به دست آمده، صرفا مربوط به ويلاهاي چند شهر خاص در استان مازندران است. در حال حاضر ويلاهاي شمال به لحاظ قيمتي قابل دسته بندي در چهار گروه هستند. گروه اول ويلاهاي تا 300ميليون تومان كه به دليل مشكل سندي و داشتن سند شورايي يا اوقافي يا موقعيت غيرممتاز ملكي به اين قيمت عرضه مي شوند. گروه دوم ويلاهاي بيش از 300 ميليون تا حدود 800 ميليون توماني هستند كه ويلاهاي متوسط غيرشهركي عمدتا در اين گروه قرار دارند. سومين گروه، ويلاهاي 800 ميليون تا 5/ 1 ميليارد تومان است كه اغلب ويلاهاي متوسط در شهرهاي برند واقع در شهرك ها را شامل مي شوند. ويلاهاي گروه چهارم در واقع ويلاهاي فوق لوكس شهرهاي شمالي هستند كه عمدتا به بهاي بالاي 5/ 1 ميليارد تومان قيمت گذاري مي شوند و در شهرك هاي به اصطلاح «تهراني نشين» لوكس و ساحلي قرار گرفته اند. دليل مهم افزايش قيمت ويلا در كنار افزايش تقاضا، جهش قيمت مصالح ساختماني در سال 97 عنوان مي شود. به اذعان واسطه ها بازار خريد و فروش ويلا در سالي كه گذشت قدري گرم تر از سال 96 بوده است. اين موضوع هم علت و هم معلول جهش قيمت ويلا در شهرهاي شمالي محسوب مي شود. اما واقعيت اين است كه متقاضيان ويلا راحت خريد نمي كنند؛ خط قرمز آنها قيمت ويلا است و اگر انعطاف قيمتي مشاهده كنند، پاي معامله مي آيند. رشد قيمت ويلا در شهرهاي شمالي را نيز ميزان تقاضا تعيين مي كند. در شهرهايي مثل محمودآباد و نمك آبرود مي توان متوسط افزايش را 60 درصد اعلام كرد. به عنوان مثال ويلايي كه در سال گذشته 900ميليون تومان قيمت گذاري شده بود امسال به بهاي يك ميليارد و 500 ميليون تومان عرضه شده است، هر چند واسطه ها از همان ابتدا اعلام مي كنند، قيمت هاي اعلامي جاي مذاكره دارد. البته جاي مذاكره روي قيمت در تمام بازار ملك وجود دارد، اما در بازار ويلا انعطاف قيمتي قدري بيشتر است.

شايد يك دليل سنتي براي اين موضوع، باور فروشنده ها و واسطه ها به اين جمله باشد كه «صاحب اول و آخر ويلا، خريدار ويلا است». از ديرباز واسطه هاي قديمي اين جمله را خطاب به خريداران ويلا عنوان مي كردند و به نظر مي رسد درست يا غلط، اين گزاره در ذهن آنها نشسته است، در نتيجه با خريداران ويلا به خوبي راه مي آيند. گفته مي شود اغلب بر اساس شرايط پرداخت (پرداخت نقدي قسمت اعظم بهاي ملك) حداقل 10 درصد تخفيف روي قيمت ها اعمال مي شود. قيمت هاي بين 300 تا 500ميليون توماني ويلا نيز عمدتا مربوط به مناطقي است كه به تازگي زمين هاي آنها به عرصه ساخت شهرك ويلايي تبديل شده و اين يعني اعتبار برند شهرهاي پرتقاضا و مناطق اطراف آن را ندارند. در وضعيت جديد بازار فروش ويلا، در شهرهاي مهم و پرتقاضا مثل متل قو و محمودآباد، شرايط اقساطي فروش به شدت كاهش يافته است؛ چراكه ثبات اقتصادي وجود ندارد و فروشنده ها به دليل انتظار تورمي و احتمال رشد قيمت ها در سال آينده، حاضر به فروش قسطي ويلا نيستند. همچنين فروش اقساطي يك ساله و بيشتر صرفا مربوط به مناطق درجه دو و سه شهرهاي شمالي است و در شهرك هاي برند در شهرهاي پرتقاضا، حداكثر مدت بازپرداخت يك دوم تا دو سوم باقي مانده از بهاي ملك، سه تا چهار ماهه و در برخي موارد نادر، شش ماهه است.

ماجراي ويلاهاي پوچ

واسطه ها مي گويند تعدادي از آگهي هاي فروش اقساطي بلندمدت ويلا در شهرهاي شمالي دروغ و پوچ است. ماجرا از اين قرار است كه برخي از آگهي هاي منتشر شده در فضاي مجازي به ويژه صفحات اينستاگرام و كانال هاي تلگرام، واقعي نيستند. با وجود محاسن فضاي مجازي و نقش آن در رونق بازار معامله ويلا در ماه هاي اخير، يك گروه از واسطه ها از «ماسك عرضه» استفاده مي كنند. آنها افرادي هستند كه با معرفي ويلاهاي پوچ وقت متقاضيان خريد را تلف مي كنند، به اين ترتيب كه تصاوير مطلوبي در فضاي مجازي منتشر كرده و از ادبيات محرك خريد استفاده مي كنند، طوري كه هر آنچه يك خريدار ويلا انتظار دارد را عنوان مي كنند. آنها با اين حرفه متقاضي خريد ويلا را به شهرهاي شمالي مي كشند و بعد ادعا مي كنند ملك مذكور به فروش رفته اما املاك مشابه ديگري سراغ دارند كه مي توانند آنها را معرفي كنند. آنها در واقع از ويلاهاي پوچ به عنوان ماسك عرضه استفاده مي كنند و زماني كه متقاضي خريد زمان و انرژي زيادي براي سفر به شمال گذاشته، چاره ديگري ندارد جز اينكه به ديدن ساير فايل هاي واسطه تن دهد. بنابراين لازم است خريداران ويلا پيش از سفر به شمال در جريان كم و كيف اين حربه در بازار ويلا باشند. اتفاقا واسطه هاي قديمي و سالم املاك شمال از اين نوع بازاريابي گلايه مند هستند و آن را مخرب اعتماد مشتريان مي دانند، اما رواج اين پديده هوشياري بيشتر خريداران را مي طلبد تا از اتلاف وقت خود پيشگيري كنند. گفته مي شود از اين حربه هم در شهرهاي برند كه قيمت ويلا بسيار بالا است و هم در مناطق كم تقاضا و غيربرند به منظور فروش ويلاهايي كه بازاريابي براي آنها سخت است، استفاده مي شود.

مشتريان جديد ويلاهاي شمال


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4574 به تاريخ 28/12/97، صفحه 7 (مسكن و عمران)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 70 بار

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
فصلنامه رشد آموزش فيزيك
متن مطالب شماره 122، زمستان 1397را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است