|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد98/2/25: تمام شده مسكن متري چند؟
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4640
چهار شنبه 5 تير 1398


 راهنمای موضوعی نشريات
اين نشريه در گروه(های) زير قرار گرفته است:

?????


 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4608 25/2/98 > صفحه 1 (صفحه اول) > متن
 
 


تمام شده مسكن متري چند؟
«دنياي اقتصاد» از فهرست بهاي 98 ساخت و ساز در پايتخت گزارش مي دهد


سهم زمين از قيمت تمام شده ساخت در مناطق ضعيف و متوسط شهر

 دنياي اقتصاد : قيمت تمام شده ساخت مسكن در تهران به مرز 10 ميليون تومان رسيد.نتايج بررسي درباره «هزينه ساخت» و «قيمت خريد زمين» براي پروژه هاي ساختماني 98 - كه براساس يك فراخوان دولتي براي خانه سازي در جنوب شهر و تحقيقات ميداني از فعالان ساخت و ساز انجام شده است - نشان مي دهد هزينه ساخت براي هر مترمربع بنا به 3 ميليون و 500 هزار تا 3 ميليون و 800 هزار تومان رسيده است كه 31 درصد نسبت به 6 ماه گذشته افزايش يافته است. سازنده ها محتاط شده اند، مالكان كلنگي تمايل به فروش ندارند.

فهرست بهاي 98 ساخت و ساز در پايتخت، از افزايش 31 درصدي هزينه ساخت مسكن تنها به فاصله دو فصل خبر مي دهد. بررسي هاي «دنياي اقتصاد» درباره تازه ترين فهرست بهاي 98 ساخت وساز در شهر تهران نشان مي دهد هزينه ساخت مسكن در شهر تهران براي مناطق متوسط رو به بالاي پايتخت(عمدتا مناطق 4 و5 و بخشي از منطقه 2)، بدون محاسبه قيمت زمين، هم اكنون به حدود مترمربعي 3 ميليون و800 هزار تومان رسيده است، اين درحالي است كه اين ميزان در نيمه پاييز سال گذشته حدود 2ميليون و900 هزار تومان برآورد شده بود. برآوردهاي انجام شده درخصوص تازه ترين هزينه ساخت مسكن در شهر تهران بدون محاسبه سهم زمين در قيمت تمام شده واحدهاي مسكوني در شرايط فعلي، از داده هاي مربوط به يك پروژه مسكن سازي به كارفرمايي دولت در نقطه اي از شهر تهران صورت گرفته است؛ مطابق با اطلاعات اين پروژه، هم اكنون هزينه ساخت هر مترمربع واحد مسكوني بدون محاسبه قيمت زمين در پايتخت، معادل 3 ميليون و800 هزار تومان در ازاي ساخت هر مترمربع است؛ اين در حالي است كه براي اجراي فاز اول اين پروژه در نيمه پاييز سال گذشته هزينه ساخت بدون احتساب قيمت زمين حول و حوش مترمربعي 2 ميليون و 900 هزار تومان تعريف شده بود.

مقايسه هزينه ساخت هر مترمربع مسكن در ميانه بهار امسال نسبت به نيمه پاييز سال گذشته نشان دهنده افزايش 31 درصدي هزينه تامين مصالح و تجهيزات ساختماني براي سازندگان واحدهاي مسكوني تنها به فاصله دو فصل است. اين ميزان افزايش عمدتا متاثر از افزايش هزينه تامين مصالح و تجهيزات ساختماني از يكسو و افزايش ميزان دستمزد عوامل ساخت و ساز از سوي ديگر است؛ هر چند نرخ رشد دستمزدها در اين بازه زماني به مراتب كمتر از نرخ رشد هزينه تامين مصالح و تجهيزات ساختماني در فاصله دو فصل بوده است.  تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» نشان مي دهد هم اكنون هزينه ساخت هر مترمربع مسكن در مناطق معمولي شهر تهران گذشته از اين گروه از پروژه هاي دولتي كه قرار است در مقياس بزرگ احداث شود و به لحاظ تيراژ، مساحت زمين، تعداد طبقات و ساير مشخصات ساختماني با ساخت وسازهاي معمولي شهر تهران داراي برخي تفاوت ها است نيز در همين محدوده قيمتي است.

فهرست بهاي ساخت و ساز در شهر تهران در حالي از افزايش 31 درصدي هزينه ساخت مسكن در شهر تهران در بازه زماني نيمه پاييز 97 تا اواسط بهار 98 خبر مي دهد كه اين فهرست بها علاوه بر هزينه ساخت، شامل هزينه تامين زمين موردنياز براي شروع پروژه هاي مسكوني نيز هست؛ در واقع اين فهرست بها تركيبي از هزينه ساخت مسكن(هزينه مورد نياز براي تامين مصالح و تجهيزات ساختماني و دستمزدها) و هزينه تامين زمين است. ميانگين قيمت زمين و املاك مسكوني كلنگي شهر تهران نيز در فاصله اين دو فصل-نيمه پاييز 97 تا ميانه بهار 98- با رشد 50درصدي مواجه شده است؛ در واقع تورم هزينه اي در بازار ساخت و ساز مسكن شهر تهران در سمت تامين زمين و ملك كلنگي به مراتب بيش از تورم هزينه اي مصالح ساختماني بوده است.

تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» از آخرين وضعيت بهاي تمام شده ساخت مسكن در مناطق مختلف شهر تهران نشان مي دهد هم اكنون حداقل قيمت هر مترمربع زمين و ملك كلنگي در مناطق متوسط رو به بالاي شهر تهران شامل مناطق 4، 5 و بخشي از منظقه 2 شهر تهران حدود 20 ميليون تومان است و هزينه ساخت مسكن شامل هزينه تامين مصالح و تجهيزات ساختماني و دستمزدها نيز در اين مناطق حدود 3 ميليون و800 هزار تومان برآورد مي شود؛ با توجه به سهم قيمت هر مترمربع زمين در هر مترمربع واحد مسكوني، در شرايط فعلي قيمت تمام شده ساخت مسكن در اين مناطق حداقل حدود 9 ميليون و800هزار تومان برآورد مي شود. اين موضوع نشان مي دهد هزينه تمام شده ساخت مسكن در مناطق متوسط رو به بالاي شهر تهران هم اكنون در مرز 10 ميليون تومان به ازاي ساخت هر مترمربع آپارتمان قرار گرفته است.  اين در حالي است كه در مناطق ضعيف تر شهر تهران در حالي كه ميانگين قيمت هر مترمربع زمين وملك مسكوني كلنگي هم اكنون حدود 15 ميليون تومان است، هزينه ساخت مسكن ازسوي سازنده(هزينه تامين مصالح و دستمزد) به طور ميانگين مترمربعي 3 ميليون و 500 هزار تومان برآورد مي شود؛ بنابراين در اين مناطق نيز با توجه به سهم زمين در قيمت تمام شده هر مترمربع واحد مسكوني، هزينه ساخت به طور ميانگين مترمربعي حدود 8 ميليون تومان خواهد بود. اين هزينه ها براساس قيمت مصالح مرغوب محاسبه شده است.  بررسي ها حاكي است در مناطق متوسط و متوسط رو به بالاي شهر تهران، سهم زمين از قيمت تمام شده ساخت در مقايسه با مناطق ضعيف تر بيشتر است؛ اين سهم در مناطق متوسط و متوسط رو به بالا حدود 61درصد و در مناطق ضعيف تر شهر تهران حدود 56 درصد برآورد مي شود.  بررسي هاي «دنياي اقتصاد» از شرايط فعلي بازار ساخت و ساز حاكي است هم اكنون اگرچه شرايط سختي براي سازندگان مسكن به لحاظ تامين مصالح وتجهيزات ساختماني از يكسو و تامين زمين و ملك كلنگي مورد نياز براي ساخت و ساز از سوي ديگر وجود دارد، اما به طور كلي وزن دردسر سازنده ها براي تامين زمين بيش از مصالح و تجهيزات ساختماني است.  در شرايطي كه به دليل بروز تورم در بازار مصالح و تجهيزات ساختماني هم اكنون هزينه ساخت مسكن براي سازنده ها از اين محل به ميزان قابل توجهي افزايش يافته است اما نرخ رشد قيمت زمين در بازه زماني يكسال گذشته و همچنين دو فصل اخير، به مراتب بيش از سرعت رشد قيمت مصالح ساختماني بوده است. علاوه بر تورم شديد در بازار زمين كه گران ترين بخش هزينه ساختماني در ساخت و سازهاي شهر تهران محسوب مي شود بنا بر دو علت عمده هم اكنون سازنده ها با مشكل تامين زمين براي شروع پروژه هاي ساختماني مواجهند.

از آنجا كه عمده ساخت و سازهاي شهر تهران به دليل كمبود موجودي زمين خام در پايتخت روي زمين املاك كلنگي و در قالب عمليات تخريب و نوسازي واحدهاي قديمي انجام مي شود، بخش قابل توجهي از اين ساخت و سازها در نتيجه مشاركت سازندگان با مالكان املاك قديمي قابل تخريب و نوسازي صورت مي گيرد. هم اكنون بخش قابل توجهي از مالكان املاك كلنگي شهر تهران به دليل وجود انتظارات تورمي، عرضه املاك خود به سازندگان براي مشاركت در ساخت را به ميزان محسوسي كاهش داده اند؛ اين گروه از مالكان تا زمان تثبيت شرايط تورمي، عرضه املاك كلنگي به سازنده ها را محدود كرده اند. اين موضوع در بازار معاملات خريد و فروش زمين و املاك مسكوني كلنگي نيز محسوس است؛ به اين معنا كه هم اكنون نه تنها دسترسي سازنده ها به املاك كلنگي براي مشاركت در ساخت با مالكان محدود شده است بلكه متقاضيان خريد ملك كلنگي و زمين نيز براي شروع پروژه هاي ساختماني، با مشكل كمبود عرضه زمين مواجهند.

علت دوم برخورد سازنده ها با مشكل تامين زمين براي شروع پروژه هاي ساختماني، مطالبه نرخ بالا براي مشاركت در ساخت از سمت محدود سازندگاني است كه در شرايط فعلي تمايل به تخريب و نوسازي واحدهاي مسكوني خود با شراكت سازندگان دارند.  در حالي كه در سال گذشته نسبت مشاركت در عمده قراردادهاي مشاركت در ساخت در مناطق مختلف شهر تهران به طور متوسط 60 به 40 به نفع مالكان املاك كلنگي بود اما اخيرا مالكان اين املاك اقدام به سهم خواهي بيشتر از فرآيند مشاركت در ساخت كرده اند.  برخي از اين مالكان توقع دارند در شرايط فعلي و به دنبال افزايش قابل توجه قيمت زمين در شهر تهران طي يك سال گذشته، نسبت مشاركت حداقل به سهم 65 درصدي مالكان زمين و ملك كلنگي تغيير يابد؛ اين در حالي است كه در شرايط فعلي و به دنبال جهش قيمت مصالح و تجهيزات ساختماني و در نتيجه افزايش هزينه ساخت مسكن در شهر تهران، سازنده ها نيز حاضر به كاستن از سهم خود به نفع مالكان املاك كلنگي نيستند و در برابر اين سهم خواهي مقاومت مي كنند؛ در واقع در شرايط فعلي نوعي «تقابل در تعيين سهم» با شدت بالا، بين سازنده ها و مالكان زمين و املاك كلنگي قابل تخريب و نوسازي وجود دارد كه اين موضوع در بسياري از موارد، به عنوان يك مانع قوي از توافق بين طرفين براي مشاركت در ساخت جلوگيري مي كند.

در اين حالت، اگر چه هر دو سمت مشاركت در ساخت (سازندگان و مالكان املاك مسكوني كلنگي)، به شكل بالقوه قادر و مايل به مشاركت هستند اما هر كدام از طرفين بنا به دلايل خاص خود (سازندگان به دليل افزايش هزينه ساخت وساز و تورم مصالح ساختماني و مالكان به دليل افزايش قيمت زمين) حاضر به كاستن از سهمشان در فرآيند مشاركت به نفع طرف مقابل نيستند. به همين علت در شرايط فعلي اگر چه هزينه تامين مصالح و تجهيزات ساختماني به ميزان قابل توجهي براي سازنده ها افزايش يافته است اما مشكلات مربوط به تامين زمين براي ساخت و ساز به مراتب از مشكل تامين هزينه مصالح براي سمت عرضه پررنگ و محسوس تر است.

كاهش ميل به تجاري سازي در تهران

تحقيقات ميداني «دنياي ااقتصاد» درخصوص آخرين وضعيت بازار ساخت و ساز در شهر تهران همچنين از كاهش تمايل سازنده ها به تجاري سازي و در مقابل، استقبال بيشتر از ساخت و سازهاي مسكوني خبر مي دهد. در حالي كه در نتيجه ساخت و سازهاي تجاري انبوه به خصوص درچند منطقه از شهر تهران اين مناطق به لحاظ تعداد واحدهاي تجاري به حالت اشباع رسيده است؛ هم اكنون بسياري از سازنده ها با اطلاع از اين موضوع ورود به ساخت و سازهاي تجاري را محدود كرده اند؛ در واقع اين گروه از سازنده ها متوجه شده اند كه در شرايط فعلي پايتخت براي تجاري سازي كشش ندارد؛ بنابراين طي ماه هاي اخير با تغيير كاربري و تغيير برخي از نقشه هاي آماده ساخت، سهم واحدهاي مسكوني از پروژه هاي چندمنظوره را افزايش و سهم واحدهاي تجاري را كاهش داده اند تا از اين طريق نقدپذيري پروژه را افزايش داده و هزينه هاي ساخت را از سوي ديگر كاهش دهند.  نكته مهم ديگري كه هم اكنون در بازار ساخت و ساز شهر تهران مشاهده مي شود آن است كه در شرايط فعلي برخلاف برخي دوره هاي قبل، سازنده ها ديگر با هر نرخي حاضر به ساخت و ساز نيستند؛ در شرايط فعلي چشم انداز هزينه اي ساخت مسكن به قدري مبهم و نامشخص است كه ساخت و ساز به فعاليتي توام با ريسك تبديل شده و سازنده ها نمي توانند با هر نرخي اقدام به مشاركت در ساخت كنند.  بنابراين در شرايط فعلي عمده سازنده هاي مسكن با احتياط بسيار زيادي اقدام به توافق با مالكان براي شروع پروژه هاي عمراني مي كنند؛ چراكه به دليل افزايش هزينه ساخت، جهش قيمت مسكن وافزايش شكاف بين قدرت خريد متقاضيان مسكن و قيمت واحدهاي مسكوني، يك نگراني ديگر از بابت فروش نرفتن واحدها يا طولاني شدن دوره فروش آپارتمان ها بعد از اتمام عمليات ساخت در ميان سازنده ها وجود دارد.

تمام شده مسكن متري چند؟


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4608 به تاريخ 25/2/98، صفحه 1 (صفحه اول)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 50 بار

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
مجله ساختمان
متن مطالب شماره 98، خرداد 1398را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است