|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد98/3/2: تغيير فاز مسكن از تابستان؟
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4656
سه شنبه 25 تير 1398


 راهنمای موضوعی نشريات
اين نشريه در گروه(های) زير قرار گرفته است:

?????


 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4615 2/3/98 > صفحه 7 (مسكن و عمران) > متن
 
 


تغيير فاز مسكن از تابستان؟
25 صاحب نظر به «دنياي اقتصاد» پاسخ دادند


دنياي اقتصاد : 25 صاحب نظر حوزه اقتصاد مسكن با شركت در نظرسنجي «دنياي اقتصاد»، به پرسش هاي مرتبط با آينده بازارهاي معاملات ملك و ساخت وساز پاسخ دادند. سمت و سوي قيمت و نبض فروش آپارتمان طي هفته هاي آتي، مهم ترين پرسش مطرح در بين فعالان بازار ملك و حتي دسته اي از تقاضاي بالقوه (افراد خارج از اين بازار) است. برآيند نگاه صاحب نظران نشان مي دهد هم اكنون ظرفيت «تغيير فاز» در بازار معاملات خريد آپارتمان وجود دارد و مشروط به حفظ وضعيت مهم ترين پارامتر بيروني اثرگذار بر اين بازار، تغييرات از ابتداي فصل اصلي نقل و انتقالات ملكي (تابستان)، قابل رديابي مي شود. براساس اين پيش بيني، بازار ملك در آستانه ثبات نسبي قيمت ها قرار دارد و تقاضاي مصرفي به دليل تضعيف قدرت خريد، به شدت كاهش يافته؛ ضمن آنكه تقاضاي سوداگرانه (خريد و فروش هاي مكرر) نيز نسبت به ماه هاي قبل افت كرده است. بنابراين انتظار مي رود حجم معاملات با افزايش روبه رو نشود و بازار وارد دوره ركود كامل شود. كارشناسان شرط تحقق اين پيش بيني را عدم مواجهه «دلار» با شوك هاي قيمتي عنوان مي كنند. «بازار ارز» در اين دوره، بيشترين نقش را در جهت دهي به جو رواني بازار مسكن و تاثير بر رفتار همه گروه هاي تقاضا داشته است. نرخ تورم و تسهيلات مسكن دو فاكتور بعدي اثرگذار معرفي شده است.

25 صاحب نظر اقتصادي آشنا به تغيير و تحولات بخش مسكن با شركت در نظرسنجي «دنياي اقتصاد»، آينده كوتاه مدت بازارهاي معاملات ملك و ساخت و ساز را تحليل كردند. در اين نظرسنجي 5 پرسش درباره سمت و سوي متغيرهاي كليدي بازار مسكن مطرح شده و افق زماني بررسي ها نيز يك ماه منتهي به ابتداي تابستان با نگاه به هفته هاي گذشته از بهار 98 در نظر گرفته شده است. نتايج اين نظرسنجي نشان مي دهد بازار معاملات مسكن در مقطع فعلي به آستانه «تغيير وضعيت» رسيده؛ اما براي ورود به فاز جديد، اوضاع يك متغير بيروني، تعيين كننده است. بر اساس پيش بيني هاي مطرح در نظرسنجي، بازار خريد مسكن در تهران آماده فاصله گيري از هيجانات و نزديك شدن به دوره ثبات نسبي قيمت ها است. در اين حالت، احتمال ورود كامل به دوره ركود وجود دارد. اما به رغم پتانسيل اين تغيير، يك شوك ارزي دوباره مي تواند مسير بازار ملك را دوباره تغيير دهد.

52 درصد از نظردهنده ها اعتقاد دارند حجم معاملات خريد مسكن با افزايش روبه رو نمي شود و شيب رشد ميانگين قيمت نيز تا افت قيمت واقعي، كاهشي خواهد بود. نرخ ارز، نرخ تورم و تسهيلات مسكن به ترتيب سه فاكتور داراي بيشترين نقش در جهت دهي به بازار ملك معرفي شده است. اين نظرسنجي حاوي حداقل دو نكته جذاب براي فعالان بازار مسكن است. اول اينكه، تاثيرپذيري بازار مسكن از تحولات بازار دلار در اين دوره تفاوت پيدا كرده؛ به گونه اي كه تحت تاثير انتظارات تورمي و نااطميناني عمومي به اوضاع اقتصادي، سرعت واكنش بازار مسكن به رخدادهاي ارزي، بيشتر شده است. نكته دوم به وزن تقاضاي سرمايه اي در مقايسه با تقاضاي مصرفي در بازار فعلي معاملات اخير در تهران مربوط مي شود. در نظرسنجي، پيش بيني شده ساخت وساز درصورت عدم افزايش تيراژ پروانه ها، به سمت تكميل نيمه كاره ها سوق پيدا مي كند. ا ظهارنظرهايي كه تعدادي از صاحب نظران در تشريح اوضاع مسكن ارائه كرده اند، به شرح زير است:

حسين عبده تبريزي: ميزان ساخت و ساز در سال 98 به لحاظ تيراژ ساختماني، حول و حوش ساخت وساز در سال 97 خواهد بود، اگر سال 97 را به لحاظ حجم ساخت و ساز سالي ركودي بدانيم شرايط بازار ساخت و ساز در سال 98 نيز ركودي انتظار مي رود؛ اين در حالي است كه به نظر مي رسد كماكان متغير غالب و اثرگذار در بازار مسكن، بازار ارز و تحولات مربوط به آن باشد.

تيمور رحماني: از جمله عوامل اثرگذار بر جهت بازار مسكن در سال 98 مي توان به نحوه سياست گذاري در حوزه تحريك تقاضاي بخش مسكن اشاره كرد؛ به طور معمول اينكه سياست هاي تحريك تقاضا در بخش مسكن چگونه تدوين و اجرايي شود در اين زمينه موثر است؛ از سوي ديگر موضوع تحولات بيروني و روابط با ساير كشورها به طور قطع در بازارهاي اقتصادي از جمله بازار مسكن نيز منعكس مي شود؛ اين در حالي است كه چگونگي تحولات ساير بازارها نيز بر تحولات بازار مسكن اثرگذار است؛ در صورت ركود در بازار سهام، مي توان انتظار ورود نقدينگي به بازار مسكن و زمينه سازي براي ايجاد رونق در اين بازار را مطرح كرد.با اين حال تحولات بازار مسكن در سال 98 متاثر از مجموعه اي از عوامل است و تنها با يك يا تعداد محدودي از عوامل نمي توان جهت اين بازار را تغيير داده يا بر آن اثر تعيين كننده بر جاي گذاشت.

حجت الله ميرزايي: در شرايط فعلي بازار مسكن به بازاري با امكان بسيار دشوار براي پيش بيني روند پيش رو تبديل شده است؛ هم اكنون به دليل برآورده نشدن انتظارات پيشين درباره تحولات بازار مسكن در روزهاي پاياني سال گذشته، بازار با شرايط ابهام مواجه است و فعالان بازار قادر به اتخاذ تصميم مناسب نيستند.

غلامرضا سلامي: به نظر مي رسد بازار مسكن در شرايط فعلي به ميزان قابل توجهي تحت تاثير مسائل سياسي و ارتباطات بين المللي قرار دارد و در صورت بروز هرگونه تحول در اين زمينه بازار مسكن مي تواند به سرعت واكنش نشان داده وجهت بازار تغيير كند.

داوود سوري: روند بازار مسكن در سال 98 بستگي زيادي به جهت ساير بازارها و دارايي ها دارد، اين اثرپذيري از بازار ارز بيش از ساير بازارها قابل طرح است و در صورت ايجاد ثبات در بازار ارز احتمال حركت بخشي از دارايي ها از اين بازار به بازار مسكن وجود دارد؛ با اين حال با توجه به اينكه چشم انداز قاطعي از ثبات بازارها متصور نيست احتمال بروز هيجان در بازار و ورود بخش قابل توجهي از دارايي ها به بازار ملك قدري بعيد به نظر مي رسد.

محمود جهاني: نقدينگي رها شده از ساير بازارها به عنوان يكي از عوامل محرك بازار مسكن در سال 98 مطرح است و مي تواند بازار را با نوسان مواجه كند.

رضا بوستاني: با توجه به رشد قيمت مسكن در سال گذشته، انتظار مي رود كه مسكن وارد دوره ركود شود. اين ركود به دليل اين خواهد بود كه تقاضاي مسكن به دليل كاهش درآمد واقعي خانوارها افت خواهد كرد و همچنين بازدهي اسمي مسكن از محل اجاره نيز به دليل افزايش محدود درآمد اسمي خانوارها متناظر با افزايش قيمت مسكن (هزينه سرمايه گذاري اوليه) نخواهد بود. پس بايد انتظار داشت كه مسكن وارد دوره اي ركودي شود. البته ممكن است به دليل شوك طرف عرضه (افزايش هزينه هاي توليد) قيمت ها به مقدار محدودي افزايش يابند ولي اين افزايش تنها مي تواند مقطعي باشد.

فرشيد پورحاجت: بايد توجه داشت كه بهبود فضاي كسب و كار و رونق بخشي در بازار عرضه و توليد مسكن به دو عامل اساسي نيازمند است. يكي آرامش رواني و دومي ثبات اقتصادي. صنعت ساختمان به اندازه اي توان و پتانسيل دارد كه به تنهايي مي توان بار منفي اشتغال و ركود ناشي از تحريم هاي نفتي را برطرف ساخته و بسياري از صنايع مولد و بخش هاي اقتصادي را به شكوفايي برساند. لذا در شرايط كنوني مقررات زدايي از قوانين زائد و مخل كسب كار و اصلاح قانون ماليات هاي مستقيم، پيش فروش ساختمان، سيستم بانكي ناكارآمد، كاهش بوروكراسي اداري و راه اندازي پنجره هاي الكترونيك در جهت تسهيل در فرآيند هاي توليد وعرضه مسكن و تعادل بخشي به قيمت زمين با ابزار هاي موجود در آينده اين بازار مهم در كنار حل مسائل سياسي تاثير دارد.

لطفعلي بخشي: احتمالا به دليل عدم گسترش بازار ارز به سبب كنترل هاي دولتي و ريسك هاي آن، تمركز بيشتر بر ساير كالاهاي سرمايه اي نظير مسكن صورت خواهد گرفت.

محمدامير كرامت: با توجه به تاثير تحريم ها، در صورت ادامه روند مخرب آن از جمله ريسك ساير شقوق سرمايه گذاري ها و مشوق هاي احتمالي تسهيلات بانك ها، در كل، خريد املاك و خصوصامسكن، با نيت سرمايه گذاري، رونق نسبي خواهد داشت. در صورت بروز شوك هاي خارجي، اين روال متوقف و منفي خواهد شد.

محمدحسن مرادي: در شرايطي كه جهش قيمتي اكثر قريب به اتفاق كالاها تحت تاثير جهش قيمت ارز را شاهد هستيم، افرادي كه پيش از اين موفق به تهيه مسكن ملكي نشده بودند در شرايطي قرار گرفته اند كه افق دورتري براي مالكيت آنان تصور مي شود.

گروه ديگري نيز كه پس انداز يا دارايي هاي در معرض كاهش ارزش به دليل تورم انتظاري دارند، سعي خواهند كرد با تبديل اين دارايي ها به ساير دارايي هايي كه همپاي تورم رشد خواهند كرد و در عين حال قابليت نقدشوندگي بالايي دارند خود را در برابر تورم مصون كنند، لذا به ترتيب طلا، ارز، سهام و ملك از گزينه هاي انتخابي آنان خواهد بود.

تورم عمومي از دو جهت مي تواند بر رفتار افراد در بازار مسكن تاثير بگذارد. 1- عده اي را از بازار متقاضيان مسكن خارج كرده و توجه آنها را به سمت تهيه مايحتاج اولويت دارتر چون مواد غذايي و پوشاك معطوف كند. 2- عده ديگري را با اهداف سرمايه اي و يا حفظ ارزش دارايي متوجه بازار مسكن كند. از آنجا كه گروه اول در شرايط قبلي هم حضور چندان موثري در بازار نداشتند، لذا رفتار گروه دوم در اين مقطع بسيار تعيين كننده خواهد بود.

حميد ياري: با توجه به كمبود واحدهاي پرمخاطب در بازار مسكن (كه در صورت عرضه به بازار مسكن، قيمتي بيش از متوسط منطقه دارند) و رشد مناسب بازار مسكن به نظر مي رسد بازار از سفته بازان خالي شده است، همچنين به دليل رشد بالاي قيمت مسكن در سال گذشته كه توام شده است با شرايط بد كسب و كار و هزينه هاي زندگي و پايين آمدن پس انداز، افراد متقاضي مصرفي نيز قدرت و توان خريد ندارد. لذا در حال حاضر بيشتر خريداران سرمايه گذاراني هستند كه دارايي نقدي دارند و ترجيح مي دهند ثروت خود را به غير از ريال نگهداري كنند. لذا به نظر مي رسد بازار به يك ثبات نسبي رسيده است و بيشتر تعديلات شهرستان ها و برخي مناطق خاص در حال انجام است مگر آنكه دوباره يك تغيير اساسي در نرخ هاي ارز به وجود آيد كه با يك وقفه دوباره تغييرات خاصي را مي توان در اين بازار شاهد بود.

فخرالدين زاوه: در حال حاضر، اصلي ترين عوامل تاثيرگذار بر بازار مسكن، متغيرهاي كلان اقتصادي هستند. با توجه به آنكه شرايط فعلي بازار مسكن در وهله نخست تحت تاثير ضعف مزمن تقاضا قرار دارد، چشم انداز رشد اقتصادي منفي و كاهش درآمد، مانعي جدي براي بهبود شرايط بازار مسكن به شمار مي رود. افزايش نااطميناني و تورم بالا، قدرت خريد متقاضي مصرفي را كاهش مي دهد و سرمايه ها را نيز به بازارهاي نقدشونده تر هدايت مي كند. در چنين شرايطي افزايش تسهيلات خريد و سياست گذاري هاي مناسب براي تقويت و افزايش كارآيي سمت عرضه و در اولويت بعدي كمك به افزايش كارآيي بازار مناسب به نظر مي رسد.

محمدسعيد حيدري: با ايجاد شكاف بين نسبت نرخ اجاره بها به قيمت مسكن با ميزان نرمال آن، معاملات مسكن وارد ركود شده است و تا زماني كه با افزايش قابل توجه نرخ اجاره اين شكاف پر نشود، معاملات مسكن وارد رونق نمي شود. با عنايت به وضعيت اقتصادي نامناسب جامعه به نظر نمي رسد به زودي اين شكاف پر شود. از طرف ديگر نرخ ارز در افزايش قيمت نهاده هاي توليد مسكن موثر است.

نرگس رزبان: بررسي تحولات اخير متغيرهاي اقتصادي حاكي از آن است كه نرخ ارز همچنان پيشتاز ايجاد تغييرات در بازار مسكن بوده و بيشترين تاثير را بر اين بازار داشته است (قابل توجه است كه نرخ ارز خود معلول متغيرهاي ديگر از جمله نقدينگي است). چنانچه بخواهيم به صورت ساده و به اختصار تاثير نرخ ارز بر بازار مسكن را توضيح دهيم، بايد اشاره كرد كه نرخ ارز حاوي هر دو اثر همزمان افزايشي و كاهشي بر قيمت مسكن است. اين متغير از يكسو با افزايش قيمت نهاده هاي ساختماني منجر به افزايش قيمت مسكن و از سوي ديگر با جذب نقدينگي موجب كاهش تقاضا و كاهش قيمت مسكن خواهد شد (به ويژه اينكه خريد ارز با حداقل نقدينگي نيز امكان پذير بوده و درجه نقدشوندگي آن بالاست) اما همواره اثر افزايشي نرخ ارز بر اثر كاهشي آن غالب بوده و بررسي روند تاريخي قيمت مسكن و نرخ ارز، هم حركتي اين دو متغير را (با يك وقفه كوتاه زماني) تاييد مي كند. مهم ترين تفاوت اتفاقات اخير با گذشته مساله قوت گرفتن انتظارات تورمي و در نتيجه افزايش سرعت عكس العمل بازارها با افزايش نرخ ارز بوده است (بررسي آماري دقيق اين موضوع را تاييد مي كند).  به عبارتي علاوه بر دو مورد فوق، انتظارات تورمي ناشي از جهش هاي ارزي دامان جامعه را گرفته است. هر قدر اقتصاد دچار نااطميناني بيشتر و چشم اندازهاي پيش رو مبهم تر باشد، واكنش بازارها به تغييرات نرخ ارز سريع تر و گاه با شدت بيشتري مواجه خواهد بود لذا به نظر مي رسد در شرايط جاري، ارز همچنان پيشران اثرگذاري بر بازارها از جمله بازار مسكن خواهد بود. اما نقش عوامل ديگر همچون كاهش قدرت خريد خانوارها، كاهش رشد اقتصادي به ويژه از كانال نفت، نقدينگي، مسائل سياسي و... بر تحولات بازار مسكن را نمي توان ناديده گرفت. به طور كلي محتمل ترين گزينه براي قيمت مسكن در سال 98 رشد قيمت كمتر از تورم عمومي است.

علي قائدي: عمده عوامل تاثيرگذار بر بازار مسكن شامل شرايط بازار ارز، سياست هاي دولت در حوزه تسهيلات و اجراي برنامه هاي اعلامي توسط سياست گذار حوزه مسكن در اين بخش و همچنين اجراي برنامه ها براي بازسازي مناطق آسيب ديده از سيلاب، عواملي هستند كه مي توانند بازار مسكن سال 98 و جهت حركت آن را تحت تاثير قرار دهند. همچنين با لحاظ نرخ رشد ماهانه قيمت مسكن به نظر مي رسد در بهار 97، به دليل بيشتر بودن تورم ماهانه مسكن نسبت به تورم عمومي، قيمت واقعي مسكن افزايش يابد.

تغيير فاز مسكن از تابستان؟


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4615 به تاريخ 2/3/98، صفحه 7 (مسكن و عمران)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 72 بار

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
ماهنامه نمايش
متن مطالب شماره 238، تير 1398را در magiran بخوانيد.

 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است