|  درخواست عضويت  |  رمز خود را فراموش کرده ايد؟  |  ورود اعضا [Sign in]
جستجوي پيشرفته مطالب   |  
 جستجو:  
روزنامه دنياي اقتصاد98/3/22: قطب نماي تابستاني مسكن
magiran.com  > روزنامه دنياي اقتصاد >  فهرست مطالب شماره
مشخصات نشريه
آخرين شماره
آرشيو شماره هاي گذشته
جستجوي مطالب
سايت اختصاصي
تماس با نشريه
شماره جديد اين نشريه
شماره 4659
شنبه 29 تير 1398


 راهنمای موضوعی نشريات
اين نشريه در گروه(های) زير قرار گرفته است:

?????


 
MGID3360
magiran.com > روزنامه دنياي اقتصاد > شماره 4628 22/3/98 > صفحه 1 (صفحه اول) > متن
 
 


قطب نماي تابستاني مسكن
6 علامت تغيير در بازار ملك شناسايي شد


دنياي اقتصاد : رصد آخرين تحولات بازار مسكن در تهران، 6 علامت تغيير در صحنه معاملات خريد آپارتمان را نشان مي دهد. با نزديك شدن به شروع فصل اصلي نقل و انتقالات ملكي، «چگونگي نبض آتي قيمت» به مهم ترين پرسش خريداران مصرفي تبديل شده است. نتايج تحقيقات ميداني در اين باره حاكي است: «انتظارات» سه ضلع بازار معاملات، يعني خريدار، فروشنده و واسطه هاي ملكي، از حالت تداوم يا تكرار جهش قيمت مسكن به سمت نوسان محدود در فصل تابستان، چرخش كرده است. در برخي مناطق كليدي (سابقه فروش بالا)، حتي انتظار ثبات قيمتي به وجود آمده است. كاهش درجه جذابيت خريد ملك در بين سفته بازها نيز دومين علامت اميدواركننده است. با اين حال در تصوير ذهني بازيگران بازار از فاز معاملات در تابستان پيش رو، «ركود اساسي» شكل گرفته كه براساس آن انتظار مي رود حجم خريد و فروش ها از زمان «پيش ركود» نيز كمتر شود. مناطق تهران را مي توان به لحاظ رفتار و جنس تقاضاي مسكن، متراژ و سن بناي مورد جست وجو و همچنين بودجه خريداران به 4 دسته تقسيم كرد. در مناطق «جنوبي و مرز دو نيمه شمال و جنوب شهر» با توجه به وابستگي زياد خريداران به وام مسكن، بي اثري سطح فعلي تسهيلات خريد به تشديد خروج تقاضا از بازار اين مناطق دامن زده است.

كمتر از 10 روز مانده به آغاز فصل اوج جابه جايي ها در بازار مسكن، 6 علامت جديد از شرايط تابستاني بازار املاك مسكوني رصد و معاملات ملك با مناسبات جديد يا انتظارات تازه و رفتار متفاوت مواجه شد. بررسي هاي «دنياي اقتصاد» درباره چشم انداز تابستاني بازار مسكن با استناد به برآيند نگاه خريداران، فروشندگان و واسطه هاي بازار مسكن نشان مي دهد شمارش معكوس آغاز فصل اوج نقل و انتقالات در بازار ملك در حالي آغاز شده است كه دو دسته علائم مثبت واميدوار كننده در كنار دو گروه از علائم نگران كننده منجر به ايجاد نوعي انتظار «ميانه» از بابت تغييرات قيمتي در بازار معاملات واحدهاي مسكوني شده است. بررسي ها نشان مي دهد هم اكنون هر سه ضلع اصلي بازار معاملات مسكن شامل خريداران، فروشندگان و واسطه هاي معاملات ملك، در عين حال كه تحت تاثير سه گروه از علائم مثبت و اميدوار كننده انتظار وقوع جهش قيمتي يا رشد محسوس سطح قيمت مسكن در تابستان امسال را انتظاري بعيد مي دانند با اين حال به واسطه وجود سه دسته از نشانه هاي نگران كننده در بازار، سقوط قيمت ها را نيز انتظاري دور از ذهن عنوان مي كنند.  تحت تاثير اين نشانه ها، هم اكنون در عمده مناطق شهر تهران بيش از آنكه انتظار رشد شديد قيمت مسكن يا ريزش سطح فعلي قيمت ها مطرح باشد، انتظار مي رود بازار مسكن در تابستان امسال با كمترين سطح نوسان قيمت مواجه شود. منشا شكل گيري انتظار ميانه درخصوص تحولات قيمتي بازار مسكن در سه ماه دوم سال جاري كه مهم ترين فصل به لحاظ نقل و انتقالات ملكي محسوب مي شود از يك سو به برداشت متقاضيان خريد مسكن از اثرات مورد انتظار تحولات بيروني و دروني موثر بر بازار مسكن مربوط مي شود؛ هم اكنون عمده خريداران واحدهاي مسكوني به دنبال جهش قابل توجه قيمت مسكن كه دست كم طي يك سال گذشته منجر به افت شديد قدرت خريد در بازار مسكن شد، به اجبار به حاشيه بازار رانده شده اند و فعلا توان خريد ندارند؛ به دنبال كاهش سطح تقاضا براي خريد مسكن و افزايش قابل توجه قيمت ها با سطح قدرت خريد متقاضيان، سمت تقاضا انتظار افزايش شديد قيمت ها را بعيد مي داند؛ با اين حال، متقاضيان خريد مسكن با در نظر گرفتن اثرات احتمالي متغيرهاي اقتصاد سياسي بر بازار مسكن و همچنين اطلاع از افزايش قابل توجه هزينه ساخت وساز در كنار جهش قيمت زمين، ريزش محسوس سطح قيمت ها را نيز دور از ذهن مي دانند؛ برآيند اين عوامل موجب شده است در وهله اول نگاه خريداران نسبت به شرايط قيمتي مسكن در تابستان امسال، بر انتظار كمترين نوسان قيمتي متمركز شود.

در سمت فروش واحدهاي مسكوني نيز تجربه فروش دشوار واحدهاي مسكوني به دليل ناتواني خريداران براي تامين هزينه خريد ملك موجب شده است فروشنده ها نيز ظرفيت چنداني براي افزايش قيمت متصور نباشند؛ در واقع فروشنده ها نيز هم اكنون به اين واقعيت پي برده اند كه در صورت افزايش سطح قيمت ها شرايط فروش واحدها برايشان سخت تر خواهد شد و ممكن است واحدها فعلا به فروش نرسد؛ اين موضوع در كنار كمبود و گراني زمين مناسب براي ساخت وساز و همچنين نامشخص بودن چشم انداز فروش مسكن در كنار افزايش محسوس قيمت مصالح ساختماني و ساير هزينه هاي ساخت، منجر به ايجاد انتظار ميانه در سمت عرضه از بابت نوسانات قيمتي شده است؛ ديدگاه فروشنده ها نيز بيشتر بر نوسان جزئي سطح قيمت ها متمركز ا ست.  واسطه هاي بازار مسكن نيز با فروشنده ها و خريداران هم نظر هستند؛ به اين ترتيب اولين علامت مثبت در آستانه ورود بازار ملك به فصل تابستان انتظار هر سه ضلع فعال بازار مسكن درخصوص وقوع كمترين نوسان قيمتي در اين فصل است؛ علامت خوشبينانه دوم به عبور بازار مسكن از شرايط تغييرات لحظه اي قيمت برمي گردد؛ سال گذشته شيب رشد قيمت مسكن به قدري تند بود كه قيمت هاي پيشنهادي فروش مسكن در بسياري از فايل ها به صورت هفتگي و در برخي موارد به صورت روزانه افزايش مي يافت؛ تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» نشان مي دهد در حال حاضر در عمده مناطق فروشنده هاي مسكن افزايش لحظه اي قيمت هاي پيشنهادي را كنار گذاشته اند و بازار از اين مرحله عبور كرده است؛ سومين علامت اميدوار كننده به اذعان فروشندگان مسكن به تكميل ظرفيت بازار ملك براي افزايش قيمت ها مربوط مي شود؛ تحقيقات ميداني«دنياي اقتصاد» از چهار گروه مناطق شامل يك منطقه مصرفي بالاي شهر(منطقه 2)، دو منطقه مصرفي و متوسط(مناطق 4 و 5)، دو منطقه واقع در مرز دو نيمه شمال و جنوب شهر تهران(مناطق 9 و 10) و دو منطقه واقع در جنوب تهران (شامل مناطق 11 و 12) نشان مي دهد در عمده موارد در اين مناطق فروشنده ها نيز به درك وضعيت تكميل ظرفيت بازار براي افزايش مجدد سطح قيمت ها رسيده اند؛ هر چند برخي سازنده هاي مسكن به دليل افزايش هزينه هاي ساخت اعلام مي كنند كه قادر به فروش واحدها با نرخ سال گذشته نيستند اما شرايط فعلي از بابت نبود ظرفيت براي افزايش محسوس سطح فعلي قيمت ها در تابستان را نيز درك كرده اند.

در كنار اين سه علامت مثبت واميدواركننده در بازار مسكن كه مي تواند منجر به كاستن از بار نااميدي برخي متقاضيان خريد مسكن شود كه تاكنون موفق به خريد مسكن نشده اند، سه گروه نشانه هاي نگران كننده نيز در آستانه ورود بازار مسكن به فصل تابستان مشاهده مي شود كه مي تواند هشداري براي مسوولان بخش مسكن از بابت ضرورت اعمال سياست هاي كارگشا باشد.  علامت اول به انتظار هر سه سمت عرضه، تقاضا وواسطه معاملات مسكن از بابت ورود به دوره ركوداساسي از تابستان سال جاري برمي گردد؛ از اواسط نيمه دوم سال گذشته در برخي از ماه هاي سال علائم پيش ركود در بازار مسكن مشاهده شد؛ در ارديبهشت ماه امسال نيز اگرچه 12 هزار معامله خريد در بازار مسكن پايتخت به ثبت رسيد اما اين ميزان در مقايسه با مدت مشابه سال قبل با افت 27 درصدي روبه رو شد؛ برآيند نظر هر سه ضلع فعال بازار مسكن انتظار ورود به دوره ركود عميق در تابستان امسال را به عنوان محتمل ترين گزينه پيش روي بازار تابستاني املاك مطرح مي كند.  علامت نگران كننده دوم از افزايش تمايل و عطش خريداران به خريد واحدهاي مسكوني ميانسال نشات مي گيرد؛ هم اكنون در بسياري از مناطق شهر تهران واحدهاي مسكوني 7 تا 15 سال بيشترين تعداد متقاضي را براي خريد دارند؛ اين موضوع نشان مي دهد به دليل شكاف محسوس بين قيمت واحدهاي نوساز و ميانسال حتي در صورت افزايش ساخت واحدهاي جديد و رونق ساخت وساز به دليل نبود قدرت خريد تمايلي براي معامله اين واحدها از سمت تقاضا وجود نخواهد داشت.  اين در حالي است كه هم اكنون واحدهاي مسكوني قديمي ساز نيز به دليل جهش قيمت زمين، از ارزش واقعي خود گران تر بوده و بنابراين براي خريداران مصرفي توجيه اقتصادي ندارند.  سومين علامت هشدار دهنده، كاهش محسوس ميزان مراجعات خريداران در مناطق جنوبي و مرزي بين دو نيمه شمال و جنوب شهر تهران براي خريد مسكن تحت تاثير ناكارآمد شدن وام بانكي است؛ هر چند در اين مناطق نسبت به ساير مناطق شهر تهران تعداد مراجعات بيشتر است اما اين ميزان در مقايسه با ماه هاي قبل به شدت افت كرده و كاهش يافته است؛ عمده معاملاتي كه در اين مناطق انجام مي شود وابسته به وام بانكي است.

در دو سال گذشته به دليل آنكه وام خريد مسكن در پوشش بخشي از هزينه خريد آپارتمان در اين مناطق كارگشا بود جاماندگان مناطق مصرفي نيمه شمالي تهران و ساير متقاضيان مصرفي در اين مناطق اقدام به خريد آپارتمان مي كردند اما در حال حاضر به دليل بي اثر شدن تسهيلات بانكي خريد مسكن عملا بخش قابل توجهي از تقاضاي مصرفي در حال خروج از بازار مسكن اين مناطق است.

تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» از بازار مسكن مناطق مختلف شهر تهران نشان مي دهد همچنان وزن تقاضاي سرمايه اي در معاملات مسكن به نسبت تقاضاي مصرفي بالاست؛ با اين حال وزن تقاضاي مصرفي در مناطق جنوبي بيشتر است؛ در حالي كه در عمده مناطق شهر تهران انتظاري از بابت ريزش قيمت ها در معاملات تابستاني مسكن وجود ندارد در منطقه 5 شهر تهران اين انتظار از سوي برخي خريداران و واسطه ها مطرح مي شود؛ علت آن است كه اين منطقه زودتر از ساير مناطق دچار رونق و جهش قيمتي شد و ميانگين قيمت مسكن در آن در فاصله ابتداي سال 96 تا پايان سال 97 معادل 176 درصد افزايش يافت. منطقه 5 در اين بازه زماني پررشدترين منطقه شهر تهران به لحاظ قيمت بعد از منطقه يك بوده است.  بررسي ها همچنين نشان مي دهد در بازار مسكن شهر تهران به خصوص در مناطق مصرفي، نوع جديدي از خريد غيرمصرفي در بازار شكل گرفته است كه در قالب آن خريداران اقدام به خريد واحدهاي مسكوني با عمر بناي بيش از 30 سال كرده وپس از بازسازي واحد آن را به فروش مي رسانند. بودجه خريداران مسكن براساس تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» از چهار گروه مناطق شهر تهران، در مناطق مصرفي بالاي شهر تهران(منطقه 2 و محلاتي نظير گيشا) عمدتا حول و حوش 800 تا يك ميليارد و 700 ميليون تومان، در مناطق متوسط مصرفي(مناطق 4 و 5)، حدود 900 تا يك ميليارد تومان و در مناطق مرز دو نيمه شمال و جنوب شهر تهران و همچنين مناطق جنوبي كمتر از 500 ميليون تومان است.  بيشترين متراژ مورد تقاضا براي خريد مسكن از سوي مراجعان به بازار مسكن در مناطق مصرفي بالاي شهر(منطقه 2 نظير محدوده گيشا) در عمده موارد واحدهاي 70 تا 100 مترمربع، مناطق متوسط مصرفي(4 و5) 70 تا 90 مترمربع و مناطق جنوبي و مرز دو نيمه شمال و جنوب شهر تهران 45 تا 60 مترمربع است.

قطب نماي تابستاني مسكن


 روزنامه دنياي اقتصاد، شماره 4628 به تاريخ 22/3/98، صفحه 1 (صفحه اول)

لينک کوتاه به اين مطلب:   
 


    دفعات مطالعه اين مطلب: 48 بار

 

 
 
چاپ مطلب
ارسال مطلب به دوستان

معرفی سايت به ديگران
گزارش اشکال در اطلاعات
اشتراک نشريات ديگر



 

اعتماد
ايران
جام جم
دنياي اقتصاد
رسالت
شرق
كيهان
 پيشخوان
مجله هوش مصنوعي و داده كاوي
شماره 3 (پياپي 703)
 

 

سايت را به دوستان خود معرفی کنيد    
 1397-1380 کليه حقوق متعلق به سايت بانک اطلاعات نشريات کشور است.
اطلاعات مندرج در اين پايگاه فقط جهت مطالعه کاربران با رعايت شرايط اعلام شده است.  کپی برداري و بازنشر اطلاعات به هر روش و با هر هدفی ممنوع و پيگيرد قانوني دارد.
 

پشتيبانی سايت magiran.com (در ساعات اداری): 77512642  021
تهران، صندوق پستی 111-15655
فقط در مورد خدمات سايت با ما تماس بگيريد. در مورد محتوای اخبار و مطالب منتشر شده در مجلات و روزنامه ها اطلاعی نداريم!
 


توجه:
magiran.com پايگاهی مرجع است که با هدف اطلاع رسانی و دسترسی به همه مجلات کشور توسط بخش خصوصی و به صورت مستقل اداره می شود. همکاری نشريات عضو تنها مشارکت در تکميل و توسعه سايت است و مسئوليت چگونگی ارايه خدمات سايت بر عهده ايشان نمی باشد.



تمامي خدمات پایگاه magiran.com ، حسب مورد داراي مجوزهاي لازم از مراجع مربوطه مي‌باشند و فعاليت‌هاي اين سايت تابع قوانين و مقررات جمهوري اسلامي ايران است