بررسی فقهی - حقوقی تفاوت نحوه تصمیم‏ گیری مالکان آپارتمان‏ها و شرکاء در مالکیت مشاعی

اشاعه به معنای مالکیت اشخاص متعدد در یک مال است. مطابق ماده 576 قانون مدنی،اداره ی مال مشاع در ابتدا تابع شرایط مقرره بین شرکاء بوده و در غیر این صورت نمی توان نظر اکثریت را به اقلیت تحمیل کرد.از جهتی آپارتمانها از حیث عرصه و بخشهای غیر اختصاصی یا مشترکات جزء اموال مشاع محسوب می شوند. اما آیا در اداره قسمت های مشترک آپارتمان، همانند مال مشاع نیاز به دخالت همه مالکین است و از این حیث تفاوتی بین تصرف در مال مشاع و قسمت های مشترک آپارتمان وجود دارد؟ قانون تملک آپارتمان ها اذن همه شرکاء را لازم ندانسته و تصمیم مالکین بیش از نصف مساحت نسبی قسمت های اختصاصی را برای سایر ساکنین آپارتمان الزام آور می داند.با آنکه اشاعه نمی تواند مانع تصرف حقوقی شرکاء مال مشاع شود ودر عین حال تصرف مادی در مال مشاع جز با توافق یا اذن تک تک شرکاء مشاعی امکان پذیر نیست؛ وانگهی در آپارتمان ها بدلیل وضعیت خاص آن و رشد فزاینده ساخت آپارتمان،هرگونه تصمیم گیری برای تصرف مادی و تبعا انعقاد قرارداد به منظور انجام اقدامات لازم در جهت استفاده بهینه وحفظ ساختمان ، در قسمت های مشترک تابع قواعد کلی اداره مال مشاع مندرج در ماده 582 ق.م. نیست و ضرورتی بر اذن همه ی شرکاء وجود ندارد. در عمل اداره آپارتمانها مبتنی بر اصولی است که منبعث از اداره شرکتهای تجاری به ویژه شرکتهای سهامی به جهت شرایط خاص آن می باشد.این امتیاز باید در اداره سایر اموال مشاع که دارای شرکای متعدد هستند ودر آن حصول اکثریت متصور است اعمال گردد وتغییرات لازم درقانون بوجود آید.