‏«لزوم ثبت» نقل و انتقالات مشمول «اثر استثنایی ثبت»‏ در پرتو اصل «اثر نسبی» ثبت املاک

«اصل لزوم ثبت» به معنای پیوند میان «ثبت» و «صحت یا قابلیت استناد انتقال»، از اصول بنیادین نظام های ثبت املاک است که در اغلب نظام های ثبتی ازجمله ایران در بعضی موارد انتقال- همچون انتقال مبتنی بر ارث- استثناهایی هم دارد و پرسش هایی را به ذهن متبادر می سازد؛ ازجمله اینکه به طور معمول چه مصادیقی از انتقالات مشمول اثر استثنایی ثبت می باشند؟ چه مبانی توجیهی برای تلقی یک انتقال در زمره اثر استثنایی ثبت وجود دارد؟ کارکرد نظام ثبت املاک نسبت به این انتقالات چیست و با توجه به این کارکرد، چگونه ذی نفعان این گونه انتقالات به سمت ثبت آنها سوق می یابند؟ نگارندگان مطالعه حاضر با روشی تطبیقی- تحلیلی، ابتدا مصادیق انتقالات موضوع اثر استثنایی در نظام های ثبت املاک را شناسایی کرده اند و با بررسی ادله «تملک مبتنی بر تصرف طولانی مدت»، «انتقال مبتنی بر ارث» و «انتقال ناشی از رای دادگاه» به عنوان سه مصداق اصلی این انتقالات- دو مصداق اخیر آن در نظام حقوقی ایران نیز وجود دارد- مهم ترین مبانی تلقی این مصادیق در قلمرو اثر استثنایی ثبت را «حمایت از تصرف بر مبنای نظریه کار»، «ارث به مثابه قاعده اساسی مرتبط با نظم عمومی» و «لزوم عدم انکار وضعیت های حقوقی ناشی از قانون و آرا قضایی» می دانند که نسبت به آن ها نظام ثبتی کارکرد اعلامی دارد. در این راستا برای ترغیب ذی نفعان جهت ثبت انتقالات یادشده، راهکار عمومی «اثر نسبی ثبت» پیشنهاد می شود که هرچند در نظام حقوقی ایران تصریح نشده است، لکن پایبندی رویه قضایی و برخی بخشنامه ها مطابق اصول ثبتی به آن را می توان ملاحظه نمود.